Como se calcula o IMT em Portugal em 2026?

O IMT para habitação própria permanente em Portugal Continental 2026 tem isenção total até 106.346€. Entre 106.346€ e 145.470€ aplica-se 2%. Entre 145.470€ e 198.347€ aplica-se 5%. Entre 198.347€ e 330.539€ aplica-se 7%. Entre 330.539€ e 660.982€ aplica-se 8%. Acima de 660.982€ aplica-se 6% sobre a totalidade. Acima de 1.150.853€ aplica-se 7,5% sobre a totalidade. Jovens até 35 anos inclusive têm isenção total até 330.539€ pelo regime IMT Jovem OE2026.

O que é o IMT Jovem em 2026?

O IMT Jovem (OE2026) isenta totalmente do IMT e Imposto do Selo jovens até 35 anos inclusive que comprem a primeira habitação própria permanente até 330.539€. Para imóveis entre 330.539€ e 660.982€ a isenção é parcial: paga-se IMT e IS apenas sobre o valor que excede 330.539€. Acima de 660.982€ não há qualquer isenção. O Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) nunca é isento, independentemente da idade.

Quanto dinheiro preciso de ter poupado para comprar casa em Portugal?

Para comprar casa em Portugal precisas tipicamente de 14 a 18% do valor do imóvel em poupanças: 10% para a entrada mínima exigida pelo banco, mais 4 a 8% para cobrir os custos da escritura (IMT, Imposto do Selo sobre a compra a 0,8%, Imposto do Selo sobre o crédito a 0,6% e custas de escritura e registos entre 1.500€ e 2.000€). Para uma casa de 250.000€, conta com cerca de 35.000€ a 45.000€ de capital próprio mínimo. Com IMT Jovem, os custos de transacção podem ser significativamente mais baixos.

O que é o spread no crédito habitação e porque importa tanto?

O spread é a margem que o banco adiciona à Euribor para calcular a taxa de juro total do crédito habitação. Se a Euribor a 12 meses estiver em 2,5% e o spread for 1%, a taxa total é 3,5%. É o único componente da taxa que podes negociar directamente com o banco. Numa casa de 300.000€ a 35 anos, a diferença entre um spread de 1,0% e 0,8% representa mais de 12.000€ em juros ao longo do prazo.

Qual a diferença entre taxa fixa e taxa variável no crédito habitação?

Na taxa variável, a prestação mensal varia com a Euribor: desce quando a Euribor desce e sobe quando a Euribor sobe. Na taxa fixa, a prestação é constante durante o período fixado, independentemente do que acontece no mercado. A taxa fixa oferece previsibilidade mas tende a ser mais cara no arranque. A taxa variável pode beneficiar de descidas da Euribor mas expõe o devedor a subidas. Em 2026, com a Euribor a oscilar entre 2% e 3%, a escolha deve depender do perfil de risco e da capacidade de absorver variações mensais.

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Tens uma casa em mente. Coloca o preço e vejo se poderás conseguir comprar, qual a prestação estimada e quanto poderás pagar.

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Primeira Casa

iAinda não tens casa própria. A simulação usa apenas as tuas poupanças como entrada.

Valor da tua casaiValor de mercado actual da tua casa, não o valor que pagaste nem o valor em dívida. Se não tens uma avaliação recente, usa o preço a que casas semelhantes estão a ser vendidas na tua zona.

€

Dívida ao bancoiCapital em dívida no crédito actual da casa, não a prestação mensal. Podes encontrar este valor no extracto do banco ou na declaração anual de IRS. Se a casa não tem crédito, deixa a zero.

€

Comissão da imobiliáriaiA comissão é paga pelo vendedor, não pelo comprador. Em Lisboa é tipicamente 5% do valor de venda, acrescida de IVA a 23%, ou seja, o custo real é 6,15%. É negociável: algumas agências aceitam 3–4%. Já aparece calculada em tempo real no campo abaixo.

Comissão total (c/ IVA)—

Prestação actualiPrestação mensal que pagas actualmente pelo crédito da casa que vais arrendar. É usada para calcular a taxa de esforço combinada (crédito actual + crédito novo).

€/mês

Renda esperadaiValor mensal que esperas receber de arrendamento da tua casa actual. O simulador usa apenas 70% deste valor para o cálculo do rendimento efectivo, para reflectir IRS sobre rendas e eventuais períodos sem inquilino.

€/mês

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Cumpres os requisitos do IMT Jovem?

iSe tens até 35 anos inclusive e é a tua primeira habitação própria permanente, podes ter:

• Isenção total de IMT e IS até 330.539€
• Isenção parcial entre 330.539€ e 660.982€ (pagas apenas 8% sobre o excedente)
• Garantia Pública do Estado para financiar até 100% da casa até 450.000€ (sem entrada de 10%)

Confirma elegibilidade na Autoridade Tributária e no teu banco. Válido OE2026.

Saber mais sobre IMT Jovem 2026 →

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Condições do crédito

Rendimento líquidoiTotal líquido após impostos e descontos. Podes incluir só o teu ou o de ambos, o que o banco irá considerar.

€

Teu ou de ambos, por mês

Valor de EntradaiMontante que tens disponível para dar de entrada ao banco. Quanto maior a entrada, menor o crédito e a prestação mensal. Guarda sempre uma reserva de emergência fora deste valor.

€

Guarda margem para imprevistos

⚠️

O líquido da venda já está incluído como entrada

O campo Valor de Entrada é só para poupanças adicionais. Não coloques aqui o valor da casa que vais vender.

Prazo do créditoiPrazo máximo legal em Portugal: 40 anos se tiveres menos de 30 anos, 35 anos entre 30–35 anos, 30 anos acima de 35 anos. Prazo maior = prestação menor, mas juros totais muito maiores.

anos

Máx. 40 anos (<30 anos), 35 (30–35), 30 (>35)

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Taxa de juroiA taxa que pagas ao banco pelo empréstimo. Se não tens proposta de banco, usa 3,5% como referência actual para taxa variável. Taxa fixa significa que a prestação não muda durante o prazo acordado.

Euribor + spread do banco

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Taxa de esforço máx.iQuanto do teu salário podes gastar em prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda não passar de 33%. Acima de 40% os bancos tendem a recusar.

Banco recomenda 33%

Custos de escrituraiCustos da escritura e registos: notário/Casa Pronta (375–700€), registo predial (~250€), certidões e outros emolumentos. Tipicamente entre 1.500–2.000€. O IMT e o Imposto do Selo são calculados automaticamente pelo simulador.

€

Tipicamente 1.500–2.000€ · Não inclui IMT nem Imposto do Selo (calculados automaticamente)

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Resultado

Com este perfil, podes procurar casas até iEntrada disponível + crédito máximo (definido pela taxa de esforço). Arredondado a 500€.

—

Prestação mensal estimadaiValor que pagarás ao banco todos os meses. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, obrigatórios no crédito habitação e que aumentam o custo real em 50 a 150€/mês dependendo do perfil.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

Taxa de esforçoiPercentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações. O Banco de Portugal recomenda até 33%. Os bancos raramente aprovam acima de 40%. O limite legal máximo é 50%.

Custos de escrituraiTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

⚠️ Este valor sai do teu bolso. Não vem do empréstimo nem da venda.

Decomposição de resultados

Venda

—

−

Dívida

—

−

Comissão

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Líquido

—

Capital

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Entrada

—

Crédito

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Casa

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Crédito necessárioiValor que o banco tem de emprestar.Valor casa − Entrada

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% de entradaiPercentagem do valor da casa que pagas de entrada. Os bancos exigem mínimo 10%. Quanto maior a entrada, melhores as condições que o banco oferece.

—

Capital vs JurosiMostra quanto do total pago ao banco é capital (o dinheiro que pediste) e quanto são juros (o custo do empréstimo). Quanto maior o prazo ou a taxa, maior a fatia de juros.

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

—

Stress TestiMostra como a tua prestação mensal sobe se a Euribor subir 1% ou 2%. Útil para perceber se consegues absorver uma subida de taxa sem entrar em dificuldades. O Banco de Portugal exige que os bancos façam este teste antes de aprovar crédito.

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa atual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipada iSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, estás a amortizar capital mais depressa.

Isso tem dois efeitos: reduz o prazo do crédito e poupa juros, porque os juros são calculados sobre o capital em dívida.

Exemplo: num crédito de 200.000€ a 35 anos, pagar 200€ extra/mês pode poupar mais de 30.000€ em juros e cortar 8 anos do prazo.

A amortização antecipada parcial em taxa variável é gratuita desde 2025 (Lei 1/2025).

Pagamento extra/mêsiValor adicional que pagas além da prestação normal. Não é obrigatório pagar sempre o mesmo valor. Mesmo pagamentos esporádicos reduzem o capital em dívida e poupam juros.

€

Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

ℹ️ Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Maio 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

Resultado

—

Prestação MensaliValor que pagas ao banco todos os meses pelo empréstimo. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, que o banco vai exigir e que aumentam o custo real.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

Taxa de esforço

Custos de escrituraiTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

⚠️ Este valor sai do teu bolso. Não vem do empréstimo nem da venda.

Decomposição de resultados

Venda

—

−

Dívida

—

−

Comissão

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Líquido

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Capital

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Entrada

—

Crédito

—

Casa

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Crédito necessárioiValor que precisas pedir ao banco.Valor casa − Entrada disponível

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% de entradaiPercentagem do valor da casa que pagas de entrada. Os bancos exigem mínimo 10%. Quanto maior a entrada, melhores as condições que o banco oferece.

—

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa atual ——

+1% → ——

+2% → ——

Capital vs JurosiMostra quanto do total pago ao banco é capital (o dinheiro que pediste) e quanto são juros (o custo do empréstimo). Quanto maior o prazo ou a taxa, maior a fatia de juros.

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

—

Quanto tempo até conseguires comprar?

Poupas por mêsiValor que consegues poupar por mês para a entrada. O simulador calcula quanto tempo levará até teres a entrada mínima necessária para comprar a casa que pretendes.

€

—

Indica quanto poupas por mês

Pagamento extra/mêsiValor adicional que pagas além da prestação normal. Não é obrigatório pagar sempre o mesmo valor. Mesmo pagamentos esporádicos reduzem o capital em dívida e poupam juros.

€

Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

ℹ️ Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Maio 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

Resultado

Estimativa máxima de casa nova que poderás comprariValor máximo de casa que podes comprar, somando as tuas poupanças ao crédito máximo que o banco pode aprovar tendo em conta o teu salário e a renda que vais receber.

—

Prestação MensaliValor que pagas ao banco todos os meses pelo empréstimo. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, que o banco vai exigir e que aumentam o custo real.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

Taxa de esforço com inquilinoiPercentagem do rendimento mensal comprometida com prestações, contando com 70% da renda que recebes. É assim que o banco avalia a tua candidatura. O Banco de Portugal recomenda até 33%. Acima de 40% a aprovação é muito difícil.

ℹ️ Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Maio 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

Custos de escrituraiTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

⚠️ Este valor sai do teu bolso. Não vem do empréstimo nem da venda.

Decomposição de resultadosiComo o simulador chegou ao valor máximo de casa que podes comprar: parte do teu rendimento, soma 70% da renda esperada, aplica a taxa de esforço que definiste e subtrai a prestação que já tens. O que sobra é o que o banco te pode emprestar.

Rendimento

—

Aluguer×70%

—

Salário efectivo

—

% máx.

—

−

Prest. atual

—

Disponível

—

Empréstimo máximoiValor máximo que o banco pode emprestar com base no teu rendimento, na prestação actual e na taxa de esforço que definiste.

—

Custo líquido mensaliO que sai efectivamente do teu bolso por mês com as duas casas.Prest.atual + Prest.nova − Aluguer recebido

—

Total mensal com as duas casasiResumo do que pagas e recebes por mês enquanto tiveres as duas casas. A renda reduz o custo efectivo, mas lembra que está sujeita a IRS e pode haver períodos sem inquilino.

Prestação casa actual—

Prestação casa nova—

Aluguer recebidoiRenda mensal que recebes pela casa actual arrendada. Este valor reduz o teu custo líquido mensal efectivo.—

Custo líquido mensal—

Capital vs JurosiDo total que pagas ao banco ao longo do crédito, mostra quanto é o dinheiro que pediste (capital) e quanto são os juros. No modo arrendo, o prazo e a taxa que escolhes têm impacto directo nesta proporção.

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

—

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa atual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipada iSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, estás a amortizar capital mais depressa.

Isso tem dois efeitos: reduz o prazo do crédito e poupa juros, porque os juros são calculados sobre o capital em dívida.

A amortização antecipada parcial em taxa variável é gratuita desde 2025 (Lei 1/2025).

Pagamento extra/mêsiValor adicional que pagas além da prestação normal. Não é obrigatório pagar sempre o mesmo valor. Mesmo pagamentos esporádicos reduzem o capital em dívida e poupam juros.

€

Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

Resultado

—

Prestação nova casaiValor que pagas ao banco todos os meses pelo novo empréstimo. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, que o banco vai exigir e que aumentam o custo real.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

ℹ️ Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Maio 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

Custos de escrituraiTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

⚠️ Este valor sai do teu bolso. Não vem do empréstimo nem da venda.

Taxa de esforço sem inquilino (pior caso)iO que acontece à tua taxa de esforço se ficares sem inquilino. O banco usa este cenário para testar a tua resiliência financeira. Se este valor ultrapassar 40-50%, o banco pode recusar mesmo que a situação normal seja confortável.

Decomposição de resultadosiComo se distribui o teu esforço financeiro com as duas casas: prestação actual mais prestação nova, menos o aluguer que recebes. O resultado é o custo líquido real que sai do teu bolso todos os meses.

Prest. atual

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Prest. nova

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Total

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−

Aluguer

—

Custo líq.

—

Crédito necessárioiValor que o banco tem de emprestar para a casa nova.Valor casa − Capital próprio (entrada)

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% de entradaiPercentagem do valor da casa que pagas de entrada. Os bancos exigem mínimo 10%. Quanto maior a entrada, melhores as condições que o banco oferece.

—

Prestação casa actual—

Prestação casa nova—

Aluguer recebidoiRenda mensal que recebes pela casa actual arrendada. Este valor reduz o teu custo líquido mensal efectivo.—

Custo líquido mensaliO que sai efectivamente do teu bolso por mês com as duas casas.Prest.atual + Prest.nova − Aluguer recebido—

—

em juros

Capital pedido—

Total de juros—

Total ao banco—

—

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa atual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipada iSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, estás a amortizar capital mais depressa.

Isso tem dois efeitos: reduz o prazo do crédito e poupa juros, porque os juros são calculados sobre o capital em dívida.

A amortização antecipada parcial em taxa variável é gratuita desde 2025 (Lei 1/2025).

Pagamento extra/mêsiValor adicional que pagas além da prestação normal. Não é obrigatório pagar sempre o mesmo valor. Mesmo pagamentos esporádicos reduzem o capital em dívida e poupam juros.

€

Prazo reduz para—

Anos poupados—

Juros poupados—

Total extra pago—

Aviso Legal e Privacidade

Simulador
A presente aplicação destina-se exclusivamente a fins de simulação e planeamento pessoal. Os valores apresentados são meramente indicativos e resultam de cálculos automáticos baseados nos dados introduzidos pelo utilizador. Não obstante o cuidado colocado na implementação dos algoritmos de cálculo, o simulador pode conter erros, imprecisões ou omissões. Os resultados não constituem uma proposta, compromisso ou garantia de aprovação de crédito por parte de qualquer instituição financeira, nem substituem a análise individualizada por um profissional habilitado. O utilizador é o único responsável pelas decisões tomadas com base nas simulações efectuadas.

Os cálculos não têm em consideração a situação financeira individual do utilizador, eventuais outros compromissos de crédito, critérios específicos de cada instituição de crédito, nem alterações legislativas posteriores à data de desenvolvimento da aplicação. Os valores de IMT são calculados com base na tabela de Habitação Própria Permanente em Portugal Continental. Não se aplicam a habitação secundária, arrendamento, Açores ou Madeira.

Antes de tomar qualquer decisão de investimento imobiliário, o utilizador deverá obrigatoriamente: (i) consultar um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal; (ii) verificar os valores de IMT e Imposto do Selo junto da Autoridade Tributária e Aduaneira; (iii) obter simulação vinculativa junto das instituições de crédito.

O operador desta aplicação não assume responsabilidade por decisões tomadas com base nas estimativas aqui apresentadas. Os valores fiscais (IMT, Imposto do Selo), os limites do IMT Jovem (OE2026: isenção total até 330.539€, isenção parcial até 660.982€) e os critérios regulatórios apresentados podem não reflectir alterações legislativas posteriores à última actualização da aplicação. Verifica sempre os valores actuais junto das entidades competentes. A informação sobre a Garantia Pública do Estado é meramente indicativa; a elegibilidade depende de condições específicas, do prazo do protocolo (durante 2026, sujeito a renovação) e da adesão do banco ao programa.

Privacidade e Dados Pessoais (RGPD)
Esta aplicação não utiliza cookies. A informação introduzida nos campos de simulação é processada exclusivamente no teu dispositivo e guardada localmente no navegador (localStorage) apenas para conveniência. Estes dados de simulação nunca são transmitidos para servidores externos de forma automática. Se optares por submeter o formulário de contacto, os dados de contacto e da simulação são recolhidos e tratados conforme descrito na secção seguinte.

Estatísticas de visitas (Umami Analytics)
Esta aplicação utiliza o Umami Analytics, uma ferramenta de análise focada na privacidade, sem cookies. O Umami recebe temporariamente o endereço IP para determinar o país aproximado, mas não o armazena nem o associa a perfis individuais. Os dados recolhidos são exclusivamente agregados e anonimizados: número de visitas, páginas vistas, país aproximado, tipo de dispositivo e browser, página de origem (referrer), e interacções com funcionalidades da app. Nenhum dado financeiro introduzido pelo utilizador é recolhido ou transmitido. Não são criados perfis individuais e os utilizadores não podem ser identificados. O Umami é compatível com o RGPD por arquitectura e não requer consentimento de cookies. Os dados são processados pela Umami Software, Inc. Para mais informações, consulta a política de privacidade do Umami.

Formulário de contacto
Se preencheres o formulário de contacto, os seguintes dados são recolhidos com base no teu consentimento explícito (Art. 6.º, n.º 1, al. a) do RGPD):

Dados de contacto: nome, endereço de email e número de telemóvel.
Dados da simulação: rendimento líquido, capital disponível, valor da casa, prazo, taxa de juro, taxa de esforço, custos de escritura, e outros parâmetros introduzidos, bem como os resultados calculados (prestação máxima, crédito máximo estimado, taxa de esforço calculada) e o link da simulação.

Finalidade: partilhar o contacto e os dados da simulação com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal para efeitos de contacto e acompanhamento.

Destinatários e processadores de dados: os dados são transmitidos e processados pelas seguintes entidades na qualidade de subcontratantes:
(i) Netlify, Inc.: recepção e armazenamento temporário via Netlify Forms;
(ii) Make s.r.o.: transferência automatizada dos dados entre plataformas;
(iii) Google LLC: armazenamento em Google Sheets, controlado pelo operador deste site.

Prazo de conservação: os dados são conservados por um período máximo de 6 meses a contar da data de submissão, findo o qual são eliminados automaticamente.

Transferência de dados para países terceiros: as entidades Netlify, Inc. e Google LLC estão sediadas nos Estados Unidos da América. A transferência de dados para estes países é efectuada ao abrigo das Cláusulas Contratuais Padrão aprovadas pela Comissão Europeia ou de outros mecanismos de transferência adequados ao abrigo do RGPD. A entidade Make s.r.o. está sediada na República Checa (União Europeia), pelo que a transferência de dados para esta entidade não está sujeita a mecanismos adicionais de adequação.

Os teus direitos: nos termos do RGPD, tens direito a aceder, rectificar, apagar, limitar o tratamento e obter a portabilidade dos teus dados. Tens ainda o direito de retirar o consentimento a qualquer momento, sem prejuízo da licitude do tratamento efectuado com base no consentimento previamente dado. Tens também o direito de apresentar reclamação à autoridade de controlo competente , em Portugal, a Comissão Nacional de Protecção de Dados (CNPD). Para exercer qualquer destes direitos, contacta através de bemendividado@gmail.com.

Tipos de letra (Google Fonts)
Esta aplicação carrega tipos de letra através dos servidores da Google Fonts (Google LLC), o que implica que o teu endereço IP é transmitido à Google para esse efeito, nos termos da Política de Privacidade da Google.

Responsável pelo Tratamento
Esta aplicação é operada a título individual. Para questões relacionadas com privacidade ou com os dados recolhidos, contacta através de bemendividado@gmail.com.

Aviso legal actualizado em Maio de 2026. Valores fiscais (IMT, Imposto do Selo, IMT Jovem) baseados na legislação em vigor à data indicada.

Perguntas Frequentes

Sim, completamente gratuito e sem qualquer compromisso. Podes simular quantas vezes quiseres sem criar conta nem fornecer dados pessoais.

O formulário de contacto é opcional. Se o preencheres, os teus dados são partilhados com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal para efeitos de contacto.

Os valores que introduzes na simulação ficam guardados localmente no teu browser (localStorage) para conveniência: se fechares e voltares a abrir, os dados estão lá. Estes dados nunca saem do teu dispositivo de forma automática.

Se preencheres o formulário de contacto, os dados que submeteres (nome, email, telefone e resumo da simulação) são partilhados com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal e eliminados ao fim de 6 meses. Podes consultar a política de privacidade completa no botão "Aviso Legal e Privacidade" abaixo.

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 33% e os bancos raramente aprovam acima de 40%.

É calculada sobre o rendimento líquido, o que recebes na conta, não sobre o bruto. Se ganhas 3.000€ brutos e recebes 2.400€ líquidos, o banco usa os 2.400€.

Exemplo: rendimento conjunto de 3.500€/mês. Taxa de esforço de 33% = prestação máxima de 1.155€/mês. Se já tens um crédito de 400€/mês, só sobram 755€/mês para o crédito da casa nova.

Se a taxa ultrapassar o limite, o banco pode recusar o crédito, pedir um fiador, ou exigir mais entrada. Por isso esta app usa a taxa de esforço como principal variável de cálculo.

Quero uma Casa Específica: tens uma casa em mente. A app estima se é viável com os teus dados, qual a prestação e quanto capital precisas.

Qual o meu máximo?: não tens casa em mente mas queres saber até onde podes chegar. A app calcula o valor máximo com base no teu rendimento, poupanças e taxa de esforço.

Arrendo a minha casa e compro outra: ficas com a casa actual, arrenda-a e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Tens dois sub-modos: avaliar uma casa específica ou estimar o máximo que podes pedir.

Regra prática: começa pelo Qual o meu máximo? para perceber o teu tecto. Depois usa Quero uma Casa Específica para avaliar casas concretas. O Arrendo a minha casa e compro outra só faz sentido se conseguires arrendar a casa actual por um valor que ajude a cobrir os custos.

Não necessariamente. A app usa os critérios padrão do Banco de Portugal, mas cada banco tem a sua própria política. O valor final aprovado depende de factores que o simulador não consegue calcular:

• Outros créditos em curso: cartão de crédito, carro ou crédito pessoal reduzem a tua capacidade
• Histórico de crédito: incidentes no Banco de Portugal ou Central de Responsabilidades
• Tipo de contrato: efectivo, prazo certo ou recibos verdes têm ponderações diferentes
• LTV: os bancos financiam no máximo 90% do valor de avaliação ou compra (o menor dos dois)

Usa esta app para orientação e comparação de cenários. Para uma análise vinculativa, contacta um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal.

O IMT é pago antes da escritura, em dinheiro, e não é financiado pelo banco. Junta-se ao Imposto do Selo sobre a compra (0,8%), ao IS sobre o crédito (0,6%) e às custas de escritura. Muitas pessoas calculam só a entrada de 10% e chegam à escritura sem capital suficiente.

Esta app calcula tudo automaticamente no campo "Dinheiro extra necessário na escritura". O IMT é calculado por escalões progressivos para habitação própria permanente em Portugal Continental.

Exemplo para uma casa de 450.000€: IMT = 22.237€ + Imposto do Selo = 3.600€ + Escritura ≈ 3.500€ = 29.337€ em dinheiro só em impostos e custas, fora os 45.000€ de entrada mínima.

Não há resposta universal, depende do mercado, da tua liquidez e da tua tolerância ao risco.

Vender primeiro: tens certeza do valor que recebes e fazes uma proposta mais sólida. O risco é ficar sem casa temporariamente.

Comprar primeiro: não corres o risco de ficar sem casa. O risco é precisar de um crédito ponte (caro) se a venda demorar.

Arrendar primeiro (Arrendo a minha casa e compro outra): opção intermédia, arrenda a casa actual, usas a renda para pagar o novo crédito, vendes quando estiveres pronto.

Em mercados como Lisboa ou Porto, casas bem posicionadas tendem a vender rapidamente. Se o teu imóvel for apetecível, vender primeiro reduz o risco significativamente.

Geralmente aceite: salário líquido de contrato efectivo, subsídio de alimentação (parcialmente), rendimentos de arrendamento com contrato (a 70%), pensões.

Aceite com condições: recibos verdes (normalmente exigem 2 anos de histórico); contratos a prazo; trabalho no estrangeiro (com documentação adicional).

Geralmente não aceite: subsídios temporários, horas extra sem regularidade, rendimentos esporádicos, promessas de aumento futuro.

Dica: usa nesta app o rendimento líquido conservador, o que tens garantido todos os meses. É o valor que o banco vai usar no pior cenário da análise de risco.

Os bancos aplicam um desconto de 30% por razões de prudência: o imóvel pode ficar vazio, há custos de manutenção e o IRS leva parte da renda. Este critério está definido nas orientações do Banco de Portugal.

Atenção: o banco normalmente exige contrato de arrendamento celebrado para aceitar este rendimento. Rendimento expectável futuro pode não ser aceite.

Exemplo: arrendas a casa por 1.200€/mês. O banco conta 840€/mês (70%). Se o teu salário conjunto é 3.500€, o rendimento efectivo passa a 4.340€/mês, aumentando a tua capacidade de crédito.

O spread é a margem que o banco adiciona à Euribor para calcular a tua taxa de juro. Se a Euribor estiver a 3% e o teu spread for 1%, pagas 4% de taxa total. É o único componente que podes negociar.

O spread depende do teu perfil de risco, do LTV e do banco. O mesmo perfil pode obter spreads muito distintos de banco para banco, vale sempre a pena comparar.

Exemplo: numa casa de 300.000€ a 35 anos, a diferença entre spread 1,0% e 0,8% pode significar ~12.000€ poupados em juros ao longo do prazo.

Simulador de Crédito Habitação para Portugal

O Bem Endividado é um simulador gratuito de crédito habitação desenvolvido especificamente para o mercado português. Calcula a prestação mensal, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), o Imposto do Selo e a taxa de esforço de acordo com as regras do Banco de Portugal e as tabelas AT 2026.

O que podes calcular

Prestação mensal do crédito habitação: usando a fórmula PMT padrão, igual ao Excel e aos simuladores dos bancos
IMT 2026: todos os escalões para habitação própria permanente em Portugal Continental
IMT Jovem OE2026: isenção automática para jovens até 35 anos inclusive até 330.539€, isenção parcial até 660.982€
Garantia Pública do Estado: quando activa, o simulador considera financiamento até 100% em casas até 450.000€, sem limite de entrada de 10%
Taxa de esforço: percentagem do rendimento comprometida com a prestação, com alerta se ultrapassar os limites do BdP
Valor máximo que o banco pode aprovar: baseado no teu rendimento e na taxa de esforço definida
Custo total dos juros: quanto pagas ao banco ao longo de todo o prazo
Amortização antecipada: quanto poupas em juros e anos se pagares um valor extra por mês

Três modos de simulação

Quero uma Casa Específica: Tens uma casa em mente. A app calcula se consegues comprar, qual a prestação estimada e se o banco vai aprovar o crédito.

Qual o meu máximo? Indicas o teu rendimento e poupanças e a app calcula o valor máximo de casa que podes comprar. Com IMT Jovem activo, o simulador considera automaticamente a Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos inclusive em casas até 450.000€.

Arrendo a minha casa e compro outra: Ficas com a casa actual, arrenda-a, e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Este modo é único em Portugal e não existe em nenhum outro simulador de crédito habitação. Saber mais →

Comparadores integrados

O simulador inclui um comparador de prazos (vê o impacto na prestação e nos juros totais de 30, 35 ou 40 anos) e um comparador de taxas (quanto mudaria a prestação se o banco oferecer uma taxa 0,5% mais baixa ou mais alta).

IMT Jovem 2026: o que precisas saber

O regime IMT Jovem isenta totalmente do IMT e do Imposto do Selo jovens até 35 anos inclusive que comprem a primeira habitação própria permanente até 330.539€. Para imóveis entre 330.539€ e 660.982€, a isenção é parcial: paga-se IMT e Imposto do Selo apenas sobre o valor que excede 330.539€ (8% de IMT e 0,8% de IS sobre o excedente). Acima de 660.982€ aplicam-se as tabelas normais de IMT sem qualquer isenção. Estes valores foram actualizados em 2% no OE2026 e são confirmados pela Autoridade Tributária.

→ Artigo completo: IMT Jovem 2026 — tudo o que precisas saber

Garantia Pública do Estado para jovens

Além da isenção de IMT, os jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado para financiamento até 100% do valor da casa, sem necessidade de entrada de 10%. A garantia cobre até 15% do valor da transacção, aplica-se a casas até 450.000€, e é válida para contratos celebrados durante 2026, sujeito a renovação. É cumulável com a isenção de IMT Jovem. Nem todos os bancos aderiram ao protocolo. Confirma sempre com a tua instituição de crédito.

→ Artigo completo: Garantia Pública do Estado para jovens 2026

Como funciona a taxa de esforço

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 35-36% e os bancos portugueses geralmente recusam crédito habitação quando a taxa de esforço excede os 40%. O simulador avalia automaticamente a viabilidade do crédito com base nestes limites.

→ Artigo completo: Taxa de esforço no crédito habitação — o que é e como calcular

Como se calcula a prestação do crédito habitação

A prestação mensal do crédito habitação é calculada pelo método francês de amortização, onde as prestações são constantes ao longo de todo o prazo. A fórmula tem em conta três variáveis: o montante do empréstimo, a taxa de juro anual e o número de meses do contrato. No início do prazo, a maior parte de cada prestação corresponde a juros. Com o tempo, a proporção inverte-se e passa a ser maioritariamente capital amortizado. O Bem Endividado usa esta mesma fórmula, igual à usada pelos bancos e pelo Excel.

Quanto posso pedir ao banco para comprar casa

O valor máximo que o banco empresta depende de dois limites combinados. O primeiro é o rendimento: a prestação mensal não pode ultrapassar 33 a 40% do rendimento líquido do agregado familiar. O segundo é a entrada: os bancos financiam no máximo 90% do valor do imóvel, por isso precisas de ter pelo menos 10% disponível em poupanças. O valor máximo de casa que podes comprar resulta da soma da entrada disponível com o crédito máximo que o banco aprova com base no teu rendimento. Jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado e financiar até 100% em casas até 450.000€.

Como funciona o modo "Arrendo a minha casa e compro outra"

Este modo calcula a viabilidade de comprar uma casa nova mantendo a actual arrendada. O banco considera 70% da renda esperada como rendimento efectivo para efeitos de taxa de esforço, porque desconta o risco de vacância e o IRS sobre rendas. Se a tua renda esperada for 1.200€/mês, o banco conta 840€/mês. Este critério está nas orientações do Banco de Portugal e é aplicado por todos os bancos. A prestação da casa actual e a da casa nova somam-se para o cálculo da taxa de esforço combinada. O simulador usa exactamente esta lógica para avaliar a viabilidade.

→ Artigo completo: Comprar segunda casa sem vender a primeira — como funciona

Amortização antecipada: quanto poupas em juros

A amortização antecipada parcial em taxa variável é gratuita desde 2025 (Lei 1/2025). Pagar um valor extra por mês além da prestação normal reduz o capital em dívida mais depressa, o que diminui os juros futuros e encurta o prazo. Num crédito de 200.000€ a 35 anos a 3,5%, pagar 200€ extra por mês pode poupar mais de 30.000€ em juros e cortar 8 anos ao prazo. O simulador calcula este impacto automaticamente na secção de análise detalhada.

TAN e TAEG: qual a diferença

A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro base do empréstimo, composta pela Euribor mais o spread do banco. É o valor que determina o montante dos juros que pagas. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui a TAN mais todos os outros custos do crédito: seguros de vida e multirriscos, comissões e outros encargos. A TAEG é sempre superior à TAN e é o valor mais relevante para comparar propostas de bancos diferentes. O Bem Endividado usa a TAN para o cálculo da prestação, por isso deves introduzir a soma da Euribor com o spread que o banco te apresentar.

Devo comprar casa agora ou esperar?

Com a Euribor em queda desde 2024 e os preços das casas em Portugal a continuar a subir nas principais cidades, muitos compradores interrogam-se se vale a pena esperar. A resposta depende da tua situação financeira, do mercado local e do momento de vida. Há factores que favorecem comprar agora e outros que justificam esperar. O simulador ajuda-te a perceber se a tua situação financeira actual suporta uma compra neste momento.

→ Análise completa: Comprar casa agora ou esperar? Os factores que deves ponderar

Custos de comprar casa em Portugal além do preço

O preço do imóvel é apenas uma parte do custo real da compra. Acrescem o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), calculado por escalões progressivos sobre o valor da compra, o Imposto do Selo sobre a compra (0,8% do valor do imóvel), o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) e os custos de escritura e registos, tipicamente entre 1.500 e 2.000 euros. Para uma casa de 300.000 euros com 90% de financiamento, estes custos adicionais rondam os 15.000 a 17.000 euros. Para uma casa de 350.000 euros, sobem para cerca de 20.000 a 21.000 euros. Estes valores têm de ser pagos em dinheiro no dia da escritura, não são financiados pelo banco. O simulador calcula todos estes valores automaticamente.

→ Guia completo: Comprar casa em Portugal 2026 — tudo o que precisas saber