Simulador de crédito habitação: quanto podes pedir, que prestação pagas e quanto custa o IMT.
Até 6 meses depois: entrada mínima de 20% (crédito até 80%). Pagas o IMT da casa onde moras e, até aos 35 anos, tens IMT Jovem se lá ficares 6 anos seguidos. Garantia Pública não, porque exige morada fiscal em Portugal na escritura.
Mais tarde: entrada mínima de 20% e a casa conta como segunda habitação: IMT mais alto, sem IMT Jovem nem Garantia Pública, e não recuperas a diferença quando voltares.
Tens casa própria lá fora? Confirma com as Finanças se manténs o IMT Jovem. Nunca viveste em Portugal? O IMT é uma taxa fixa de 7,5%.
• Isenção total de IMT e IS até 330 539€
• Isenção parcial entre 330 539€ e 660 982€ (pagas apenas 8% sobre o excedente)
• Garantia Pública do Estado para financiar até 100% da casa até 450 000€ (sem entrada de 10%). O limite conta sobre o mais baixo entre o preço e a avaliação do banco
A Garantia Pública exige morada fiscal em Portugal na data da escritura.
Confirma elegibilidade na Autoridade Tributária e no teu banco. Válido OE2026.
Saber mais sobre IMT Jovem 2026
Já tens crédito? Vê se compensa mudar de banco
Ver detalhe
Uma redução de 0,3% no spread pode poupar mais de 10 000 € em juros totais ao longo do prazo.
Podes subscrever os seguros de Vida e Multirriscos fora do banco e poupar até 50% nas apólices.
Abater capital nos primeiros 5 a 10 anos elimina juros futuros com o maior retorno possível.
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Simulador de Crédito Habitação para Portugal
Tabelas AT 2026, IMT Jovem OE2026 e critérios do Banco de Portugal actualizados a Outubro de 2026. A proposta do OE2027 sobe a isenção total do IMT Jovem para 338 141€; o simulador passa a usá-la quando o Orçamento for aprovado (o que muda em 2027).
O simulador de crédito habitação do Bem Endividado calcula, de forma gratuita e sem registo, a prestação mensal, o IMT (incluindo a isenção do IMT Jovem 2026), o Imposto do Selo e a taxa de esforço para compra de casa em Portugal. Os cálculos seguem as regras oficiais do Banco de Portugal e as tabelas da Autoridade Tributária actualizadas a 2026.
O que podes calcular
- Prestação mensal do crédito habitação: usando a fórmula PMT padrão, igual ao Excel e aos simuladores dos bancos
- IMT 2026: todos os escalões para habitação própria permanente em Portugal Continental
- IMT Jovem OE2026: isenção automática para jovens até 35 anos inclusive até 330 539€, isenção parcial até 660 982€
- Garantia Pública do Estado: quando activa, o simulador considera financiamento até 100% em casas até 450 000€, sem limite de entrada de 10%
- Taxa de esforço: percentagem do rendimento comprometida com a prestação, com alerta se ultrapassar os limites do BdP
- Valor máximo que o banco pode aprovar: baseado no teu rendimento e na taxa de esforço definida
- Custo total dos juros: quanto pagas ao banco ao longo de todo o prazo
- Amortização antecipada: quanto poupas em juros e anos se pagares um valor extra por mês
Três modos de simulação
Quero uma Casa Específica: Tens uma casa em mente. A app calcula se consegues comprar, qual a prestação estimada e se o banco vai aprovar o crédito.
Qual o meu máximo? Indicas o teu rendimento e poupanças e a app calcula o valor máximo de casa que podes comprar. Com IMT Jovem activo, o simulador considera automaticamente a Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos inclusive em casas até 450 000€.
Arrendo a minha casa e compro outra: Ficas com a casa actual, arrenda-a, e usas a renda para ajudar a financiar a nova casa. Este modo é único em Portugal e não existe em nenhum outro simulador de crédito habitação. Saber mais
Já tens crédito habitação?
Se já pagas uma casa, há dois simuladores feitos para ti. O simulador de transferência de crédito mostra quanto poupas por mês se mudares o crédito para um banco com spread mais baixo, já com os custos da mudança. O simulador de amortização mostra quanto poupas em juros se pagares parte da dívida antes do prazo. E se só queres saber quanto do teu ordenado vai para prestações, usa o simulador de taxa de esforço.
Comparadores integrados
O simulador inclui um comparador de prazos (vê o impacto na prestação e nos juros totais de 30, 35 ou 40 anos) e um comparador de taxas (quanto mudaria a prestação se o banco oferecer uma taxa 0,5% mais baixa ou mais alta).
Simulador de crédito habitação jovem: IMT Jovem e Garantia Pública
Para simular o crédito habitação jovem, responde Sim em "Direito ao IMT Jovem?". O simulador retira o IMT e o Imposto do Selo da conta e, se a casa custar até 450 000€ e não tiveres entrada, considera a Garantia Pública do Estado (escrituras até 31 de Dezembro de 2026). Activar o IMT Jovem no simulador.
O regime IMT Jovem isenta totalmente do IMT e do Imposto do Selo jovens até 35 anos inclusive que comprem a primeira habitação própria permanente até 330 539€. Para imóveis entre 330 539€ e 660 982€, a isenção é parcial: paga-se IMT e Imposto do Selo apenas sobre o valor que excede 330 539€ (8% de IMT e 0,8% de IS sobre o excedente). Acima de 660 982€ aplicam-se as tabelas normais de IMT sem qualquer isenção. Estes valores foram actualizados em 2% no OE2026 e são confirmados pela Autoridade Tributária.
Artigo completo: IMT Jovem 2026: tudo o que precisas saber
Garantia Pública do Estado para jovens
Além da isenção de IMT, os jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado para financiamento até 100% do valor da casa, sem necessidade de entrada de 10%. A garantia cobre até 15% do valor da transacção, aplica-se a casas até 450 000€, e é válida para contratos celebrados durante 2026, sujeito a renovação. É cumulável com a isenção de IMT Jovem. Nem todos os bancos aderiram ao protocolo. Confirma sempre com a tua instituição de crédito.
Artigo completo: Garantia Pública do Estado para jovens 2026
Comparativo: Garantia Pública vs IMT Jovem: quais as diferenças?
Comprar casa em Portugal a viver no estrangeiro
Se vives e pagas impostos fora de Portugal, escolhe Sim, sou emigrante em "Vives no estrangeiro?" e diz quando voltas a viver cá. Se voltares antes da escritura, contas como residente. Se voltares até 6 meses depois, o banco pede tipicamente 20% de entrada, mas pagas o IMT da casa onde moras e podes ter IMT Jovem. Se voltares mais tarde, a casa conta como segunda habitação para o IMT. A taxa de 7,5% para não residentes não se aplica a quem já foi residente em Portugal.
Artigo completo: emigrante a comprar casa em Portugal
Como funciona a taxa de esforço
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações de crédito. Como regra prudente, convém ficar abaixo dos 33% a 35%, e os bancos raramente aprovam acima de 40%. Desde 1 de Agosto de 2026, o limite máximo recomendado pelo Banco de Portugal desceu de 50% para 45%, e a margem que os bancos têm para aprovar excepções apertou de 15% para 10%. O simulador avalia automaticamente a viabilidade do crédito com base nestes limites.
Simular a tua taxa de esforço e a margem para crédito
Taxa de esforço: o banco aprova, mas consegues pagar?
Novas regras do crédito habitação: o que muda a 1 de Agosto de 2026
Como se calcula a prestação do crédito habitação
A prestação mensal do crédito habitação é calculada pelo método francês de amortização, onde as prestações são constantes ao longo de todo o prazo. A fórmula tem em conta três variáveis: o montante do empréstimo, a taxa de juro anual e o número de meses do contrato. No início do prazo, a maior parte de cada prestação corresponde a juros. Com o tempo, a proporção inverte-se e passa a ser maioritariamente capital amortizado. O Bem Endividado usa esta mesma fórmula, igual à usada pelos bancos e pelo Excel.
Quanto posso pedir ao banco para comprar casa
O valor máximo que o banco empresta depende de dois limites combinados. O primeiro é o rendimento: a prestação mensal não pode ultrapassar 33 a 40% do rendimento líquido do agregado familiar. O segundo é a entrada: os bancos financiam no máximo 90% do valor do imóvel, por isso precisas de ter pelo menos 10% disponível em poupanças. O valor máximo de casa que podes comprar resulta da soma da entrada disponível com o crédito máximo que o banco aprova com base no teu rendimento. Jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado e financiar até 100% em casas até 450 000€.
Como funciona o modo "Arrendo a minha casa e compro outra"
Este modo calcula a viabilidade de comprar uma nova casa mantendo a actual arrendada. O banco considera 70% da renda esperada como rendimento efectivo para efeitos de taxa de esforço, porque desconta o risco de vacância e o IRS sobre rendas. Se a tua renda esperada for 1 200€/mês, o banco conta 840€/mês. Este critério está nas orientações do Banco de Portugal e é aplicado por todos os bancos. A prestação da casa actual e a da nova casa somam-se para o cálculo da taxa de esforço combinada. O simulador usa exactamente esta lógica para avaliar a viabilidade.
Artigo completo: Comprar segunda casa sem vender a primeira: como funciona
Amortização antecipada: quanto poupas em juros
A isenção de comissão por amortização antecipada em taxa variável vigorou entre 2022 e 31 de Dezembro de 2025 (Lei 1/2025). Desde Janeiro de 2026, os bancos podem voltar a cobrar até 0,5% do capital amortizado em créditos a taxa variável (artigo 23.º do Decreto-Lei 74-A/2017). Em taxa fixa, a comissão pode chegar a 2%. Ainda assim, pagar um valor extra por mês além da prestação normal reduz o capital em dívida mais depressa, diminui os juros futuros e encurta o prazo. Num crédito de 200 000€ a 35 anos a 3,5%, pagar 200€ extra por mês pode poupar mais de 30 000€ em juros e cortar 8 anos ao prazo, mesmo descontando a comissão. O simulador calcula este impacto automaticamente na secção de análise detalhada.
TAN e TAEG: qual a diferença
A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro base do empréstimo, composta pela Euribor mais o spread do banco. É o valor que determina o montante dos juros que pagas. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efectiva Global) inclui a TAN mais todos os outros custos do crédito: seguros de vida e multirriscos, comissões e outros encargos. A TAEG é sempre superior à TAN e é o valor mais relevante para comparar propostas de bancos diferentes. O Bem Endividado usa a TAN para o cálculo da prestação, por isso deves introduzir a soma da Euribor com o spread que o banco te apresentar.
Devo comprar casa agora ou esperar?
Com a Euribor em queda desde 2024 e os preços das casas em Portugal a continuar a subir nas principais cidades, muitos compradores interrogam-se se vale a pena esperar. A resposta depende da tua situação financeira, do mercado local e do momento de vida. Há factores que favorecem comprar agora e outros que justificam esperar. O simulador ajuda-te a perceber se a tua situação financeira actual suporta uma compra neste momento.
Análise completa: Comprar casa agora ou esperar? Os factores que deves ponderar
Custos de comprar casa em Portugal além do preço
O preço do imóvel é apenas uma parte do custo real da compra. Acrescem o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), calculado por escalões progressivos sobre o valor da compra, o Imposto do Selo sobre a compra (0,8% do valor do imóvel), o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) e os custos de escritura e registos, tipicamente entre 1 500 e 2 000 euros. Para uma casa de 300 000 euros com 90% de financiamento, estes custos adicionais rondam os 15 000 a 17 000 euros. Para uma casa de 350 000 euros, sobem para cerca de 20 000 a 21 000 euros. Estes valores têm de ser pagos em dinheiro no dia da escritura, não são financiados pelo banco. O simulador calcula todos estes valores automaticamente.
Guia completo: Comprar casa em Portugal 2026: tudo o que precisas saber
Metodologia e fontes oficiais
Os cálculos e regras deste simulador baseiam-se na legislação portuguesa em vigor e nas orientações oficiais das entidades reguladoras:
- Banco de Portugal: Regras e limites de concessão de crédito habitação e Portal do Cliente Bancário (Avaliação da solvabilidade).
- Autoridade Tributária e Aduaneira: Tabelas de IMT e Imposto do Selo (Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT e Código do IMT / Regime IMT Jovem).
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017: Regime dos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação.
Metodologia revista e validada pela Equipa editorial do Bem Endividado (sobre o projecto) · Conteúdo actualizado a Outubro de 2026.