Antes de ires ao banco, estima o que podes pagar.
Artigos & Guias →O Bem Endividado é um simulador gratuito de crédito habitação desenvolvido especificamente para o mercado português. Calcula a prestação mensal, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), o Imposto do Selo e a taxa de esforço de acordo com as regras do Banco de Portugal e as tabelas AT 2026.
Quero uma Casa Específica: Tens uma casa em mente. A app calcula se consegues comprar, qual a prestação estimada e se o banco vai aprovar o crédito.
Qual o meu máximo? Indicas o teu rendimento e poupanças e a app calcula o valor máximo de casa que podes comprar. Com IMT Jovem activo, o simulador considera automaticamente a Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos inclusive em casas até 450.000€.
Arrendo a minha casa e compro outra: Ficas com a casa actual, arrenda-a, e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Este modo é único em Portugal e não existe em nenhum outro simulador de crédito habitação.
O simulador inclui um comparador de prazos (vê o impacto na prestação e nos juros totais de 30, 35 ou 40 anos) e um comparador de taxas (quanto mudaria a prestação se o banco oferecer uma taxa 0,5% mais baixa ou mais alta).
O regime IMT Jovem isenta totalmente do IMT e do Imposto do Selo jovens até 35 anos inclusive que comprem a primeira habitação própria permanente até 330.539€. Para imóveis entre 330.539€ e 660.982€, a isenção é parcial: paga-se IMT e Imposto do Selo apenas sobre o valor que excede 330.539€ (8% de IMT e 0,8% de IS sobre o excedente). Acima de 660.982€ aplicam-se as tabelas normais de IMT sem qualquer isenção. Estes valores foram actualizados em 2% no OE2026 e são confirmados pela Autoridade Tributária.
→ Artigo completo: IMT Jovem 2026 — tudo o que precisas saber
Além da isenção de IMT, os jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado para financiamento até 100% do valor da casa, sem necessidade de entrada de 10%. A garantia cobre até 15% do valor da transacção, aplica-se a casas até 450.000€, e é válida para contratos celebrados até 31 de Dezembro de 2026. É cumulável com a isenção de IMT Jovem. Nem todos os bancos aderiram ao protocolo. Confirma sempre com a tua instituição de crédito.
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 35-36% e os bancos portugueses geralmente recusam crédito habitação quando a taxa de esforço excede os 40%. O simulador avalia automaticamente a viabilidade do crédito com base nestes limites.
A prestação mensal do crédito habitação é calculada pelo método francês de amortização, onde as prestações são constantes ao longo de todo o prazo. A fórmula tem em conta três variáveis: o montante do empréstimo, a taxa de juro anual e o número de meses do contrato. No início do prazo, a maior parte de cada prestação corresponde a juros. Com o tempo, a proporção inverte-se e passa a ser maioritariamente capital amortizado. O Bem Endividado usa esta mesma fórmula, igual à usada pelos bancos e pelo Excel.
O valor máximo que o banco empresta depende de dois limites combinados. O primeiro é o rendimento: a prestação mensal não pode ultrapassar 33 a 40% do rendimento líquido do agregado familiar. O segundo é a entrada: os bancos financiam no máximo 90% do valor do imóvel, por isso precisas de ter pelo menos 10% disponível em poupanças. O valor máximo de casa que podes comprar resulta da soma da entrada disponível com o crédito máximo que o banco aprova com base no teu rendimento. Jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado e financiar até 100% em casas até 450.000€.
Este modo calcula a viabilidade de comprar uma casa nova mantendo a actual arrendada. O banco considera 70% da renda esperada como rendimento efectivo para efeitos de taxa de esforço, porque desconta o risco de vacância e o IRS sobre rendas. Se a tua renda esperada for 1.200€/mês, o banco conta 840€/mês. Este critério está nas orientações do Banco de Portugal e é aplicado por todos os bancos. A prestação da casa actual e a da casa nova somam-se para o cálculo da taxa de esforço combinada. O simulador usa exactamente esta lógica para avaliar a viabilidade.
A amortização antecipada parcial em taxa variável é gratuita desde 2025 (Lei 1/2025). Pagar um valor extra por mês além da prestação normal reduz o capital em dívida mais depressa, o que diminui os juros futuros e encurta o prazo. Num crédito de 200.000€ a 35 anos a 3,5%, pagar 200€ extra por mês pode poupar mais de 30.000€ em juros e cortar 8 anos ao prazo. O simulador calcula este impacto automaticamente na secção de análise detalhada.
A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro base do empréstimo, composta pela Euribor mais o spread do banco. É o valor que determina o montante dos juros que pagas. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui a TAN mais todos os outros custos do crédito: seguros de vida e multirriscos, comissões e outros encargos. A TAEG é sempre superior à TAN e é o valor mais relevante para comparar propostas de bancos diferentes. O Bem Endividado usa a TAN para o cálculo da prestação, por isso deves introduzir a soma da Euribor com o spread que o banco te apresentar.
O preço do imóvel é apenas uma parte do custo real da compra. Acrescem o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), calculado por escalões progressivos sobre o valor da compra, o Imposto do Selo sobre a compra (0,8% do valor do imóvel), o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) e os custos de escritura e registos, tipicamente entre 1.500 e 2.000 euros. Para uma casa de 300.000 euros com 90% de financiamento, estes custos adicionais rondam os 15.000 a 17.000 euros. Para uma casa de 350.000 euros, sobem para cerca de 20.000 a 21.000 euros. Estes valores têm de ser pagos em dinheiro no dia da escritura, não são financiados pelo banco. O simulador calcula todos estes valores automaticamente.