A maioria dos bancos exige 10% a 20% do valor da casa como entrada. Numa casa de 200.000€, isso são 20.000€ a 40.000€ do teu bolso antes de pagar uma única prestação. Para muitos jovens, juntar esse dinheiro demora anos enquanto continuam a pagar renda.
A Garantia Pública do Estado resolve isso: jovens entre 18 e 35 anos podem comprar a primeira casa com financiamento até 100%, sem entrada. O Estado actua como fiador junto do banco. Em 2025 foram assinados mais de 25.000 contratos com esta garantia, 42% de todos os créditos habitação jovem. A medida é válida até 31 de Dezembro de 2026 e em Abril de 2026 o Governo aumentou o valor total disponível para 2.300 milhões de euros para responder à procura elevada.
Exemplo para uma casa de 200.000€, jovem elegível com IMT Jovem acumulado:
Sem apoios do Estado
~27.000€
Custos iniciais
Entrada 20.000€
IMT ~3.542€
IS compra 1.600€
IS crédito 1.200€
Escritura ~800€
Com Garantia Pública + IMT Jovem
~2.000€
Custos iniciais
Entrada 20.000€
IMT ~3.542€
IS compra 1.600€
IS crédito 1.200€
Escritura ~800€
Quem pode usar a Garantia Pública?
Tens de cumprir todas estas condições
- ✔ Entre 18 e 35 anos à data do contrato com o banco (inclusive)
- ✔ Primeira casa própria e permanente, já construída, até 450.000€
- ✔ Morada registada nas Finanças em Portugal e sem dívidas ao Fisco nem à Segurança Social
- ✔ Rendimentos até 80.000€/ano por titular (8.º escalão do IRS)
- ✔ Não és proprietário de nenhuma casa nem usaste esta garantia antes
- ✔ Banco aderente ao programa da Garantia Pública
Bancos aderentes ao protocolo
Nem todos os bancos aderiram. Alguns dos principais confirmados até Abril de 2026:
No total são 18 bancos no programa. Confirma sempre com o teu banco se ainda tem limite disponível, porque pode esgotar antes do final de 2026.
Documentos que precisas de reunir
Documentos específicos para a Garantia Pública
- Cartão de Cidadão (ou título de residência equivalente)
- Certidão de domicílio fiscal (Portal das Finanças)
- Nota de liquidação do IRS do último ano. Se não entregaste IRS: certidão de dispensa + declaração da Segurança Social dos últimos 3 meses
- Certidão predial negativa (prova que não és proprietário de nenhuma casa)
- Certidão de não dívida ao Fisco e à Segurança Social
- Declaração de responsabilidade a confirmar que é a tua primeira habitação e que nunca usaste esta garantia (modelo fornecido pelo banco)
Ainda tens custos a pagar
A garantia elimina a entrada, não todos os custos. O que sobra:
| Custo | O que é | Podes evitar? |
|---|---|---|
| IMT | Imposto sobre a compra do imóvel | Sim, se tiveres entre 18 e 35 anos (IMT Jovem) |
| Imposto do Selo da compra | 0,8% do valor da casa | Sim, incluído na isenção IMT Jovem |
| Imposto do Selo do crédito | 0,6% do valor financiado | Não, este não está isento |
| Escritura e registo | Custos notariais e de registo na Conservatória | Parcialmente (emolumentos isentos com IMT Jovem até 330.539€) |
| Avaliação do imóvel | O banco envia um perito para avaliar a casa | Alguns bancos oferecem gratuitamente |
| Seguros obrigatórios | Seguro de vida e multirriscos (anuais) | Não, são obrigatórios |
Numa casa de 200.000€ com o IMT Jovem acumulado, o único custo inicial incontornável é o Imposto do Selo do crédito: 1.200€. Percebidos os custos de entrada, a questão seguinte é: quanto vais pagar todos os meses?
Queres ver o teu caso concreto? Simula a prestação mensal, a taxa de esforço e os custos de escritura com o simulador do Bem Endividado.
Simular gratuitamenteQuanto vais pagar por mês?
A garantia não mexe na taxa de juro. Mas como pedes mais dinheiro emprestado, a prestação sobe. Com 100% de financiamento em vez de 90%, pagas mais cerca de 83€/mês numa casa de 200.000€ a 35 anos (taxa indicativa de 3,5%). Concretamente: sem entrada pagas cerca de 827€/mês, com entrada de 10% pagarias cerca de 744€/mês. Para o banco aprovar uma prestação de 827€, precisas de um rendimento líquido mensal de pelo menos 2.362€ (os bancos pedem que a prestação não ultrapasse 35% do teu salário líquido). Para o teu caso exacto, usa o simulador do Bem Endividado.
O banco ainda pode recusar
Este ponto é importante e muita gente não percebe. Seres elegível para a garantia não significa aprovação automática do crédito. O banco continua a fazer a sua análise normal: olha para o teu contrato de trabalho, registo de créditos anteriores, dívidas actuais e salário. Se considerar que não tens condições para suportar a prestação, recusa o crédito mesmo que cumpras todos os requisitos da garantia.
Em resumo: a Garantia Pública resolve o problema da entrada. Não resolve o problema do rendimento insuficiente. Se tens dúvidas sobre se o teu perfil seria aprovado, simula primeiro e depois fala com um consultor de crédito para uma análise concreta do teu caso.
Já percebeste como funciona. Agora calcula a tua prestação real, a taxa de esforço e se o banco te aprovaria com ou sem Garantia Pública.
Ver a minha simulaçãoAchas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
Sim. O limite é 35 anos inclusive. Se tens exactamente 35 anos no momento em que assinas o contrato de crédito com o banco, podes usar a medida. A data que conta é a da assinatura do contrato, não a da escritura.
Não. A decisão é sempre do banco. O banco analisa o teu salário, o teu registo de créditos anteriores e as tuas dívidas actuais. A Garantia Pública resolve o problema da entrada, mas não substitui a análise do banco. Se o teu salário não chegar para suportar a prestação, o banco pode recusar mesmo que cumpras todos os requisitos da garantia.
Sim, as duas medidas são acumuláveis. Se cumprires os requisitos de ambas, podes usar a Garantia Pública para financiar 100% da casa e ao mesmo tempo beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo. São diplomas diferentes mas complementares.
Não, a adesão foi voluntária. No total são 18 bancos no programa. Os principais confirmados incluem CGD, BCP, Santander, BPI, Novo Banco, Banco CTT, ABANCA, Bankinter e Crédito Agrícola. Antes de avançares, confirma com o teu banco se aderiu e se ainda tem limite disponível. A procura tem sido elevada e os limites podem esgotar antes do final de 2026.
O banco tenta recuperar o valor em falta pelos mecanismos normais de recuperação de crédito. Se não conseguir, acciona a garantia do Estado para a parte coberta (até 15% do capital inicialmente contratado). O Estado paga essa parte ao banco, mas passa a ter o direito de te cobrar esse valor. A dívida não desaparece: o credor passa a ser o Estado em vez do banco, e o Estado tem os seus próprios mecanismos de cobrança. Esta situação é mais grave do que um incumprimento bancário normal, por isso é fundamental que a prestação caiba confortavelmente no teu orçamento antes de avançares.
Não. A medida é só para comprar uma casa já construída. Se quiseres construir de raiz, fazer obras ou comprar um terreno, esta garantia não se aplica.
A garantia dura 10 anos a contar da data do contrato. À medida que vais pagando o crédito, a garantia vai reduzindo proporcionalmente. Se fizeres amortizações antecipadas, reduz mais depressa.