Resposta directa: a Garantia Pública do Estado permite a quem tem entre 18 e 35 anos financiar até 100% do valor da casa no crédito habitação, ou seja, comprar sem entrada. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026 e a decisão final de aprovação continua a ser do banco. Podes simular o financiamento a 100% no simulador de crédito habitação.
Sem apoios, o banco financia no máximo 90%: numa casa de 200 000€ tens de ter pelo menos 20 000€ de entrada, do teu bolso, antes de pagar uma única prestação. Para muitos jovens, juntar esse dinheiro demora anos enquanto continuam a pagar renda.
A Garantia Pública do Estado resolve isso: jovens entre 18 e 35 anos podem comprar a primeira casa com financiamento até 100%, sem entrada. O Estado actua como fiador junto do banco. Até Junho de 2026 já tinham sido assinados 40 100 contratos com esta garantia, 45,2% de todos os créditos habitação a jovens até 35 anos. A medida é válida até 31 de Dezembro de 2026. O Estado já subiu o total da linha duas vezes, para 2 300 milhões de euros, e tem dado mais quota aos bancos que esgotam a sua: a última foi a 20 de Outubro de 2026, mais 95 milhões para a Caixa Geral de Depósitos.
Se já conheces as condições e só queres o calendário, vê até quando tens de começar o processo para escriturar a tempo. E se estás a confundir a garantia com a isenção de impostos, lê o que acaba em 2026 e o que continua em 2027. Se já sabes que só compras em 2027, vê quanto precisas de juntar sem a garantia.
Exemplo para uma casa de 200 000€, jovem elegível com IMT Jovem acumulado:
Sem apoios do Estado
~27 500€
Custos iniciais
Entrada 20 000€
IMT ~3 542€
IS compra 1 600€
IS crédito 1 080€
Escritura ~1 300€
Com Garantia Pública + IMT Jovem
~2 000€
Custos iniciais
Entrada 20 000€
IMT ~3 542€
IS compra 1 600€
IS crédito 1 200€
Escritura ~800€
Quem pode usar a Garantia Pública?
Tens de cumprir todas estas condições
- Entre 18 e 35 anos à data do contrato com o banco (inclusive)
- Primeira casa própria e permanente, já construída, até 450 000€
- Morada registada nas Finanças em Portugal e sem dívidas ao Fisco nem à Segurança Social
- Rendimentos até ao 8.º escalão do IRS por titular (86 634€/ano em 2026)
- Não és proprietário de nenhuma casa nem usaste esta garantia antes
- Banco aderente ao programa da Garantia Pública
Bancos aderentes ao protocolo
Nem todos os bancos aderiram. Alguns dos principais confirmados (lista verificada em Abril de 2026):
No total são 18 bancos no programa. Confirma sempre com o teu banco se ainda tem limite disponível, porque pode esgotar antes do final de 2026.
Documentos que precisas de reunir
Documentos específicos para a Garantia Pública
- Cartão de Cidadão (ou título de residência equivalente)
- Certidão de domicílio fiscal (Portal das Finanças)
- Nota de liquidação do IRS do último ano. Se não entregaste IRS: certidão de dispensa + declaração da Segurança Social dos últimos 3 meses
- Certidão predial negativa (prova que não és proprietário de nenhuma casa)
- Certidão de não dívida ao Fisco e à Segurança Social
- Declaração de responsabilidade a confirmar que é a tua primeira habitação e que nunca usaste esta garantia (modelo fornecido pelo banco)
Ainda tens custos a pagar
A garantia elimina a entrada, não todos os custos. O que sobra:
| Custo | O que é | Podes evitar? |
|---|---|---|
| IMT | Imposto sobre a compra do imóvel | Sim, se tiveres 35 anos ou menos (IMT Jovem) |
| Imposto do Selo da compra | 0,8% do valor da casa | Sim, incluído na isenção IMT Jovem |
| Imposto do Selo do crédito | 0,6% do valor financiado | Não, este não está isento |
| Escritura e registo | Custos notariais e de registo na Conservatória | Parcialmente (emolumentos isentos com IMT Jovem até 330 539€) |
| Avaliação do imóvel | O banco envia um perito para avaliar a casa | Alguns bancos oferecem gratuitamente |
| Seguros exigidos pelo banco | Seguro de vida (só a cobertura de morte pode ser exigida, Lei n.º 14/2026) e multirriscos | Não |
Numa casa de 200 000€ com o IMT Jovem acumulado, os únicos custos iniciais incontornáveis são o Imposto do Selo do crédito, 1 200€, e a escritura, cerca de 800€ já com os emolumentos de registo isentos (o Decreto-Lei n.º 48-D/2024 isenta o registo da compra e da hipoteca a quem tem até 35 anos, em casas até 330 539€). Percebidos os custos de entrada, a questão seguinte é: quanto vais pagar todos os meses?
Se compras casa até aos 35 anos, podes não pagar os impostos da escritura. Confirma no simulador quanto precisas mesmo de ter no bolso para comprar a tua casa.
Calcular poupança nos impostos e entradaQuanto vais pagar por mês?
Com 100% de financiamento numa casa de 200 000€ a 35 anos, pagas cerca de 876€/mês em vez de 788€ com entrada de 10%. A garantia não mexe na taxa de juro. Mas como pedes mais dinheiro emprestado, a prestação sobe. Com 100% de financiamento em vez de 90%, pagas mais cerca de 88€/mês numa casa de 200 000€ a 35 anos (taxa indicativa de 3,92%). Pela régua dos 33% que usamos no site, uma prestação de 876€ pede um rendimento líquido de cerca de 2 650€. Esta régua é uma margem de conforto: o limite do banco é 45% do teu rendimento, e, se a taxa for variável ou mista, o banco faz a conta com uma taxa de juro mais alta do que a real (o teste de stress), para ver se aguentas uma subida. Para perceber como o banco calcula este limite, lê o guia sobre taxa de esforço no crédito habitação. Para o teu caso exacto, usa o simulador de crédito habitação.
O prazo de Dezembro não é o teu prazo de decisão. O banco precisa de 60 a 90 dias entre a pré-aprovação e a escritura. Quem deixar para Novembro pode já não chegar a tempo. Percebe porque o teu prazo real é antes de Dezembro.
O banco ainda pode recusar
Ser elegível para a Garantia Pública não garante aprovação do crédito. O banco continua a fazer a sua análise normal: olha para o teu contrato de trabalho, registo de créditos anteriores, dívidas actuais e salário. Se considerar que não tens condições para suportar a prestação, recusa o crédito mesmo que cumpras todos os requisitos da garantia.
Em resumo: a Garantia Pública resolve o problema da entrada. Não resolve o problema do rendimento insuficiente. Se tens dúvidas sobre se o teu perfil seria aprovado, simula primeiro e depois fala com um intermediário de crédito licenciado pelo Banco de Portugal para uma análise concreta do teu caso.
Queres saber quanto vais pagar do teu bolso no dia da compra? Calcular valor da entrada e impostos com isenção
Achas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
Sim. O limite é 35 anos inclusive. Se tens exactamente 35 anos no momento em que assinas o contrato de crédito com o banco, podes usar a medida. A data que conta é a da assinatura do contrato, não a da escritura.
Não. A decisão é sempre do banco. O banco analisa o teu salário, o teu registo de créditos anteriores e as tuas dívidas actuais. A Garantia Pública resolve o problema da entrada, mas não substitui a análise do banco. Se o teu salário não chegar para suportar a prestação, o banco pode recusar mesmo que cumpras todos os requisitos da garantia.
Sim, as duas medidas são acumuláveis. Se cumprires os requisitos de ambas, podes usar a Garantia Pública para financiar 100% da casa e ao mesmo tempo beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo. São diplomas diferentes mas complementares.
Não, a adesão foi voluntária. No total são 18 bancos no programa. Os principais confirmados incluem CGD, BCP, Santander, BPI, Novo Banco, Banco CTT, ABANCA, Bankinter e Crédito Agrícola. Antes de avançares, confirma com o teu banco se aderiu e se ainda tem limite disponível. A procura tem sido elevada e os limites podem esgotar antes do final de 2026.
Se deixares de pagar, o banco pode accionar a garantia do Estado para a parte coberta (até 15% do valor da compra da casa). O Estado paga essa parte ao banco. Pela parte que pagou, o Estado passa a ter o direito de te cobrar esse valor. O banco continua a cobrar-te o resto e trata também da cobrança da parte do Estado. A dívida não desaparece. Por isso, é fundamental que a prestação caiba confortavelmente no teu orçamento antes de avançares.
Não. A medida é só para comprar uma casa já construída. Se quiseres construir de raiz, fazer obras ou comprar um terreno, esta garantia não se aplica.
A garantia dura 10 anos a contar da data do contrato. À medida que vais pagando o crédito, a garantia vai reduzindo proporcionalmente. Se fizeres amortizações antecipadas, reduz mais depressa.