A resposta depende de três coisas: o preço da casa que queres, quanto tens poupado, e se já tens outros créditos. Neste artigo explicamos a lógica que os bancos usam e mostramos os números concretos para as situações mais comuns. Para calcular o teu caso específico, usa o simulador do Bem Endividado.
A regra que os bancos usam: a taxa de esforço
O banco calcula uma percentagem chamada taxa de esforço: soma todas as tuas prestações mensais de crédito e divide pelo teu rendimento líquido. A maioria dos bancos não quer ver este valor acima dos 33-35%. O Banco de Portugal define o limite legal em 50%.
Exemplo simples
Rendimento líquido de €2.000/mês, sem outros créditos.
€2.000 × 33% = €660 de prestação máxima.
Com €660 de prestação e uma taxa indicativa de 3,5% a 35 anos, consegues financiar cerca de €160.000. A 90% de financiamento, isso corresponde a uma casa de ~€177.000.
Tabela: rendimento mínimo por preço de casa
Estimativas com taxa indicativa de 3,5% (Euribor + spread médio em 2026), prazo de 35 anos, financiamento de 90% e sem outros créditos activos.
| Preço da casa | Prestação estimada | Rendimento líquido mínimo |
|---|---|---|
| €150.000 | ~€558/mês | ~€1.690/mês |
| €200.000 | ~€744/mês | ~€2.255/mês |
| €250.000 | ~€930/mês | ~€2.820/mês |
| €300.000 | ~€1.116/mês | ~€3.380/mês |
| €350.000 | ~€1.302/mês | ~€3.945/mês |
| €450.000 | ~€1.674/mês | ~€5.075/mês |
Se comprares em casal, o banco considera o rendimento líquido de ambos. Um casal com €1.200 + €1.300 = €2.500 juntos tem uma prestação máxima de ~€825/mês, o equivalente a uma casa de ~€222.000.
A taxa de 3,5% é apenas indicativa (Euribor 6M + spread médio em 2026). Negociar o spread com o banco pode fazer uma diferença relevante: baixar o spread de 1,2% para 0,8% reduz a prestação de uma casa de €250.000 em cerca de €51/mês, o que representa mais de €21.000 ao longo de 35 anos.
Quanto precisas de ter poupado?
O banco financia normalmente até 90% do valor da casa. Os restantes 10% tens de trazer. Por cima disso, conta com mais 5-8% para os custos de transacção: IMT, Imposto do Selo da compra, Imposto do Selo do empréstimo (0,6% do valor financiado, sempre obrigatório), escritura e registo.
Para uma casa de €200.000: entrada de €20.000 mais custos de ~€8.000 = ~€28.000 a ter poupados. Se fores elegível para IMT Jovem, os custos descem para ~€2.500 e o total cai para ~€23.000.
Três situações comuns
Estimativas com os mesmos pressupostos da tabela. Para o teu caso exacto, usa o simulador do Bem Endividado.
€1.400 líquido/mês, sozinho, sem outros créditos
≈€124.000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€462/mês. Total a ter poupado: ~€16.500.
Casal, €2.500/mês juntos, sem outros créditos
≈€222.000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€825/mês. Total a ter poupado: ~€32.500.
€3.500 líquido/mês, sozinho, sem outros créditos
≈€310.000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€1.155/mês. Total a ter poupado: ~€48.500.
Qual é a tua situação? Simula em segundos quanto podes pedir ao banco, a tua prestação e quanto poupas com IMT Jovem.
Simular gratuitamenteE se os números não chegarem?
- 1 Comprar em casal: dois rendimentos aumentam directamente a capacidade de financiamento e distribuem o risco entre dois titulares, o que os bancos tendem a ver de forma favorável.
- 2 Alargar o prazo: passar de 35 para 40 anos baixa a prestação mensal, o que pode desbloquear a aprovação. A contrapartida é pagar mais juros no total. Usa esta opção para viabilizar a aprovação, não para comprar uma casa mais cara do que consegues.
- 3 Liquidar outros créditos antes: pagar o crédito automóvel ou pessoal antes de pedir o crédito habitação liberta capacidade de prestação e melhora a taxa de esforço. Em alguns casos faz a diferença entre aprovado e recusado.
- 4 Aproveitar o IMT Jovem: se tens menos de 35 anos, a isenção de IMT e Imposto do Selo pode poupar-te até €15.000 na escritura. Esse dinheiro pode ser usado para reforçar a entrada ou cobrir os custos de transacção. Sabe se tens direito.
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Perguntas frequentes
A taxa de esforço (DSTI) é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para prestações de crédito. Calcula-se somando todas as prestações mensais e dividindo pelo rendimento líquido. A maioria dos bancos não quer ver este valor acima dos 35-40%. O Banco de Portugal define o limite máximo em 50%.
Para crédito a taxa variável, o Banco de Portugal exige que os bancos testem a tua capacidade com uma taxa acrescida de 1,5 pontos percentuais (stress test). Isto garante que consegues pagar mesmo que a Euribor suba. Para taxa fixa, esse teste não se aplica da mesma forma.
O limite de 33-40% aplica-se à soma de todos os créditos. Se já pagas €200/mês num crédito automóvel, esse valor desconta no máximo disponível para habitação. Com €2.000 líquidos e taxa de esforço de 33%, o tecto é €660. Se o carro te custa €200, sobram €460 para habitação.
Os bancos financiam até ao prazo que resulte do limite de 75-80 anos de idade na última prestação. Um prazo mais longo baixa a prestação mensal, mas aumenta bastante o total de juros pagos. Um crédito de €200.000 a 40 anos em vez de 35 pode custar €20.000 a mais em juros no total.
Como regra geral, deves ter pelo menos 14-16% do valor da casa: 10% para a entrada mais 5-8% para os custos de transacção. Se fores elegível para IMT Jovem, os custos podem cair para 1-2%, reduzindo o total necessário. Sem poupança, a única alternativa é a Garantia Pública, com condições próprias e não disponível em todos os bancos.
A Garantia Pública permite a jovens até 35 anos financiar até 100% da casa em imóveis até 450.000€, sem precisar de dar entrada de 20%. É cumulável com o IMT Jovem e está em vigor até 31 de Dezembro de 2026. Não está disponível em todos os bancos: confirma sempre antes de contar com esta opção.