Resposta rápida: pela regra dos 33%, as tuas prestações de crédito não devem ultrapassar um terço do rendimento líquido do agregado. Ou seja, precisas de ganhar pelo menos o triplo da soma das prestações, incluindo a da casa.
A resposta depende de três coisas: o preço da casa que queres, quanto tens poupado, e se já tens outros créditos. Este guia explica a lógica que os bancos usam e mostra os números concretos para as situações mais comuns. Para calcular o teu caso específico, usa o simulador do Bem Endividado.
A regra que os bancos usam: a taxa de esforço
O banco calcula uma percentagem chamada taxa de esforço: soma todas as tuas prestações mensais de crédito e divide pelo teu rendimento líquido. O tecto recomendado pelo Banco de Portugal é 45% desde 1 de Agosto de 2026, e é até aí que os bancos aprovam. Os 33% usados nas contas deste artigo não são o ponto em que o banco recusa: são a régua de prudência, a que te deixa folga para viver depois de pagar a prestação.
Exemplo simples
Rendimento líquido de €2 000/mês, sem outros créditos.
€2 000 × 33% = €660 de prestação máxima.
Com €660 de prestação e uma taxa indicativa de 3,5% a 35 anos, consegues financiar cerca de €160 000. A 90% de financiamento, isso corresponde a uma casa de ~€177 000.
Tabela: rendimento mínimo por preço de casa
Estimativas com taxa indicativa de 3,5% (Euribor + spread médio em 2026), prazo de 35 anos, financiamento de 90% e sem outros créditos activos.
| Preço da casa | Prestação estimada | Rendimento líquido mínimo |
|---|---|---|
| €150 000 | ~€558/mês | ~€1 690/mês |
| €200 000 | ~€744/mês | ~€2 255/mês |
| €250 000 | ~€930/mês | ~€2 820/mês |
| €300 000 | ~€1 116/mês | ~€3 380/mês |
| €350 000 | ~€1 302/mês | ~€3 945/mês |
| €450 000 | ~€1 674/mês | ~€5 075/mês |
Se comprares em casal, o banco considera o rendimento líquido de ambos. Um casal com €1 200 + €1 300 = €2 500 juntos tem uma prestação máxima de ~€825/mês, o equivalente a uma casa de ~€222 000.
A taxa de 3,5% é apenas indicativa (Euribor 6M + spread médio em 2026). Negociar o spread com o banco pode fazer uma diferença relevante: baixar o spread de 1,2% para 0,8% reduz a prestação de uma casa de €250 000 em cerca de €51/mês, o que representa mais de €21 000 ao longo de 35 anos.
Quanto precisas de ter poupado?
Para uma casa de 200 000€ precisas de ter poupados cerca de 27 500€: 20 000€ de entrada mais cerca de 7 500€ em impostos e custos de transacção. O banco financia normalmente até 90% do valor da casa. Os restantes 10% tens de trazer. Por cima disso, conta com mais 3-6% para os custos de transacção: IMT, Imposto do Selo da compra, Imposto do Selo do empréstimo (0,6% do valor financiado, sempre obrigatório), escritura e registo.
Para uma casa de €200 000: entrada de €20 000 mais custos de ~€7 500 = ~€27 500 a ter poupados. Se fores elegível para IMT Jovem, os custos descem para ~€2 400 e o total cai para ~€22 400.
Três situações comuns
Estimativas com os mesmos pressupostos da tabela. Para o teu caso exacto, usa o simulador do Bem Endividado.
€1 400 líquido/mês, sozinho, sem outros créditos
≈€124 000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€462/mês. Total a ter poupado: ~€16 500.
Casal, €2 500/mês juntos, sem outros créditos
≈€222 000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€825/mês. Total a ter poupado: ~€32 500.
€3 500 líquido/mês, sozinho, sem outros créditos
≈€310 000
Valor máximo de compra
Prestação máx: ~€1 155/mês. Total a ter poupado: ~€48 500.
Qual é a tua situação? Simula em segundos quanto podes pedir ao banco, a tua prestação e quanto poupas com IMT Jovem.
Simular gratuitamenteE se os números não chegarem?
- 1 Comprar em casal: dois rendimentos aumentam directamente a capacidade de financiamento e distribuem o risco entre dois titulares, o que os bancos tendem a ver de forma favorável.
- 2 Alargar o prazo: passar de 35 para 40 anos baixa a prestação mensal, o que pode desbloquear a aprovação. A contrapartida é pagar mais juros no total. Usa esta opção para viabilizar a aprovação, não para comprar uma casa mais cara do que consegues.
- 3 Liquidar outros créditos antes: pagar o crédito automóvel ou pessoal antes de pedir o crédito habitação liberta capacidade de prestação e melhora a taxa de esforço. Em alguns casos faz a diferença entre aprovado e recusado.
- 4 Aproveitar o IMT Jovem: se tens 35 anos ou menos, a isenção de IMT e Imposto do Selo pode poupar-te até cerca de €15 300 na escritura. Esse dinheiro pode ser usado para reforçar a entrada ou cobrir os custos de transacção. Sabe se tens direito.
Se já tens crédito habitação e sentes que estás a pagar demais, há duas vias para aliviar o peso: transferir o crédito para outro banco (se o teu spread for alto) ou amortizar antecipadamente quando tiveres poupança disponível.
Os números não fecham? Simula a tua situação real e descobre o que é possível fazer. Descobre as tuas opções →
Achas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
A taxa de esforço (DSTI) é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para prestações de crédito. Calcula-se somando todas as prestações mensais e dividindo pelo rendimento líquido. O tecto recomendado pelo Banco de Portugal é 45% desde 1 de Agosto de 2026, e é até aí que os bancos aprovam. Como esse limite é calculado sobre a prestação com a taxa agravada em 1,5 pontos, e não sobre a que vais pagar, bater no tecto corresponde na prática a uma prestação de cerca de 36% a 39% do teu rendimento líquido. Os 33% são a régua de prudência, não o ponto em que o banco recusa.
Para crédito a taxa variável, o Banco de Portugal exige que os bancos testem a tua capacidade com uma taxa acrescida de 1,5 pontos percentuais (stress test). Isto garante que consegues pagar mesmo que a Euribor suba. Para taxa fixa, esse teste não se aplica da mesma forma.
O tecto de 45% do Banco de Portugal aplica-se à soma de todos os créditos, e a régua dos 33% também. Se já pagas €200/mês num crédito automóvel, esse valor desconta no máximo disponível para habitação. Com €2 000 líquidos e taxa de esforço de 33%, o tecto é €660. Se o carro te custa €200, sobram €460 para habitação.
Desde 1 de Agosto de 2026, o Banco de Portugal limita o prazo máximo a 40 anos para quem tem até 35 anos e a 35 anos para quem tem mais de 35. Um prazo mais longo baixa a prestação mensal, mas aumenta bastante o total de juros pagos. Um crédito de €200 000 a 40 anos em vez de 35 pode custar cerca de €25 000 a mais em juros no total. E atenção: um prazo maior baixa a prestação, mas não te deixa comprar mais caro, porque a taxa de esforço máxima também desce ao mesmo tempo, de 50% para 45%, o que reduz o montante que o banco aprova.
Como regra geral, deves ter pelo menos 13-16% do valor da casa: 10% para a entrada mais 3-6% para os custos de transacção. Se fores elegível para IMT Jovem, os custos podem cair para 1-2%, reduzindo o total necessário. Sem poupança, a única alternativa é a Garantia Pública, com condições próprias e não disponível em todos os bancos.
A Garantia Pública permite a jovens até 35 anos financiar até 100% da casa em imóveis até 450 000€, sem precisar de dar a entrada de 10%. É cumulável com o IMT Jovem e está em vigor até 31 de Dezembro de 2026. Não está disponível em todos os bancos: confirma sempre antes de contar com esta opção.