Simulador de transferência de crédito habitação para descobrires quanto podes poupar ao mudar de banco.
O que é a transferência de crédito habitação?
A transferência de crédito habitação consiste em mudar o empréstimo da casa para outra instituição bancária que ofereça condições financeiras mais vantajosas, nomeadamente um spread mais baixo, uma taxa fixa ou mista mais competitiva ou seguros obrigatórios mais acessíveis. Em Portugal, o processo está enquadrado pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e beneficia de isenção de imposto do selo até ao montante do capital transferido.
Quando vale a pena transferir o crédito habitação
A regra prática usada por intermediários de crédito em Portugal é que a transferência compensa quando o spread actual está acima de 0,75% face às condições do mercado e ainda há mais de 10 anos de crédito pela frente. Quanto maior o capital em dívida e o prazo restante, maior o impacto da poupança ao longo do tempo.
Créditos contratados entre 2019 e 2022 têm tipicamente spreads entre 1% e 1,5%, enquanto os spreads de mercado em 2026 começam em 0,5% para perfis premium. A diferença de 0,5 pontos percentuais num crédito de 150 000€ com 20 anos representa uma poupança de cerca de 9 000€ ao longo do contrato.
Para quem pretende reduzir a dívida rapidamente, vale também a pena comparar com o Simulador de Amortização de Crédito ou avaliar o impacto no orçamento familiar através do Simulador de Taxa de Esforço.
Exemplos práticos de poupança por capital em dívida
Para ilustrar o ganho financeiro real de uma redução de 0,50% na taxa de juro (ex: spread de 1,20% reduzido para 0,70%), consulta a tabela comparativa com prazos e capitais habituais em Portugal:
| Capital em dívida | Prazo restante | Poupança mensal | Poupança total (juros) |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 25 anos | ~28 € / mês | ~8 400 € |
| 150 000 € | 30 anos | ~44 € / mês | ~15 800 € |
| 200 000 € | 30 anos | ~59 € / mês | ~21 100 € |
| 250 000 € | 30 anos | ~73 € / mês | ~26 400 € |
| 300 000 € | 35 anos | ~92 € / mês | ~38 600 € |
Custos detalhados da transferência em 2026
Na maioria dos casos, mudar de banco é gratuito para o cliente: o banco de destino costuma pagar a avaliação e o registo para ganhar o crédito. A lei define quatro custos possíveis e os respectivos limites máximos:
| Custo | Valor típico | Quem paga / Regras |
|---|---|---|
| Comissão do banco actual | 0,5% (variável) / 2% (fixa) | Limite legal (DL 74-A/2017) sobre o capital amortizado |
| Avaliação do imóvel | 0€ a 300€ | Muitos bancos de destino reembolsam ou isentam |
| Registo na conservatória | ~250€ | Registo da nova hipoteca; frequentemente suportado pelo banco |
| Imposto do Selo | Isento (0€) | Isenção legal nas transferências até ao montante da dívida |
No total, num crédito de 150 000€ em taxa variável os custos ficam entre 1 000€ e 1 300€. No mesmo crédito em período de taxa fixa, onde a comissão sobe para 2%, ficam entre 3 250€ e 3 550€. O prazo de recuperação depende da diferença de taxa: com uma poupança de 100€ por mês recuperas em cerca de um ano. Na prática, a grande maioria dos bancos assume parte ou a totalidade destes encargos (avaliação e registo), encurtando o retorno para meses ou semanas.
É obrigatório mudar os seguros para o banco de destino?
Não. Por lei (Decreto-Lei n.º 222/2009 e DL 74-A/2017), os clientes bancários em Portugal têm o direito de subscrever os seguros de vida e multirriscos numa seguradora à sua escolha no mercado livre. Embora a instituição bancária possa propor uma ligeira bonificação no spread para quem contrata os seguros internos, os seguros fora do banco chegam a ser 20% a 50% mais económicos, gerando uma poupança anual líquida de 300€ a 600€. Lê o nosso guia detalhado sobre como poupar no seguro de vida do crédito habitação.
Quanto tempo demora o processo (passo a passo)
O processo de transferência demora habitualmente entre 4 e 8 semanas, dependendo da celeridade dos bancos envolvidos:
- Simulação e propostas (1 a 2 semanas): Comparam-se as ofertas de mercado através do simulador ou de um intermediário de crédito para apurar a melhor TAN e condições globais.
- Avaliação do imóvel e FIN (1 a 2 semanas): A instituição de destino envia um perito independente para avaliar o imóvel e emite a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FIN).
- Pedido de distrate ao banco anterior (10 a 15 dias): A instituição de destino solicita a declaração de dívida actualizada e o termo de cancelamento de hipoteca (distrate) ao banco de origem.
- Escritura ou DPA (1 a 2 semanas): Celebra-se o contrato por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA), formalizando a liquidação ao banco anterior e o novo registo.
Consulta o nosso guia completo sobre todas as etapas da transferência de crédito habitação para saberes exactamente que documentos reunir.
Taxa variável, fixa ou mista ao transferir?
Ao mudar de banco tens a oportunidade de rever o regime da taxa de juro:
- Taxa Variável: Indexada à Euribor acrescida de spread. Permite aproveitar eventuais descidas das taxas de mercado, mas expõe o orçamento a futuras subidas.
- Taxa Fixa: Prestação constante até ao fim do empréstimo, eliminando qualquer risco de volatilidade.
- Taxa Mista: A escolha predominante em Portugal em 2026. Fixa a prestação a um valor muito competitivo nos primeiros 2 a 5 anos, convertendo-se em variável no período remanescente.
O papel do intermediário de crédito (e porque é gratuito)
Um intermediário de crédito licenciado pelo Banco de Portugal trata do processo de ponta a ponta sem qualquer custo para o cliente. É remunerado directamente pelas instituições bancárias parceiras através de comissões reguladas por lei, que não encarecem o crédito nem afetam a proposta apresentada. Como negoceia carteiras volumosas, consegue frequentemente spreads mais baixos e isenção de comissões iniciais que um cliente individual dificilmente obteria aos balcões.
Erros a evitar na transferência de crédito
- Olhar apenas para o spread: A TAEG e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) são os verdadeiros indicadores de custo total, pois incluem seguros e comissões de conta.
- Ignorar os seguros do crédito: Os seguros de vida e multirriscos no banco chegam a custar o dobro de seguradoras independentes. A sua renegociação pode poupar entre 300€ e 600€ anuais.
- Descurar a comissão em taxa fixa: Se o crédito actual estiver em taxa fixa, a penalização de saída atinge 2% (contra 0,5% na variável). Confirma se a poupança acumulada compensa este encargo.
- Não negociar a assunção dos custos de entrada: Grande parte dos bancos de destino assume a avaliação e os custos notariais para captar o empréstimo.
Metodologia e fontes oficiais
Os cálculos de poupança, isenção de imposto do selo e limites legais de comissão baseiam-se na legislação e orientações regulatórias em vigor:
- Banco de Portugal: Transferência de crédito habitação e direitos dos clientes.
- Portal do Cliente Bancário: Comissão de reembolso antecipado e regras de mobilidade bancária.
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017: Regime do crédito à habitação e isenções legais na transferência.
Metodologia revista e validada pela Equipa editorial do Bem Endividado (sobre o projecto) · Conteúdo actualizado a Setembro de 2026.