O preço da casa no anúncio é só uma parte. Acrescem impostos, escritura, comissões do banco e, todos os anos, IMI e seguros. Neste artigo mostramos os números reais para 2026, com exemplos concretos. Para calcular os custos exactos da tua situação usa o simulador do Bem Endividado.
Os custos dividem-se em três grupos
Para comprares uma casa em Portugal vais ter três tipos de custos. Vale a pena conhecer cada um antes de assinar:
- 1 Entrada: normalmente 10% do valor da casa, porque o banco financia até 90%. Numa casa de 250 000€, são 25 000€.
- 2 Custos do dia da escritura: IMT, Imposto do Selo sobre a compra, Imposto do Selo sobre o crédito, escritura, registos e comissões do banco. Entre 4 e 6% do valor da casa, sem IMT Jovem.
- 3 Custos recorrentes: prestação mensal do crédito, IMI anual, seguros obrigatórios, condomínio e manutenção. Não acabam quando recebes as chaves.
Custos pontuais: o dia da escritura
IMT: Imposto Municipal sobre Transmissões
É o imposto mais pesado da compra. Calcula-se sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), por escalões progressivos. Para habitação própria e permanente no Continente em 2026, casas até 106 346€ estão isentas. Acima disso, a taxa varia entre 2% e 8%, com uma parcela a abater que evita que pagues a taxa cheia sobre todo o valor. As contas são chatas de fazer à mão, mas o simulador do Bem Endividado calcula o teu IMT exacto em segundos, com ou sem IMT Jovem.
Imposto do Selo sobre a compra (0,8%)
Taxa fixa de 0,8% sobre o valor da compra ou VPT (o maior). Numa casa de 250 000€ são 2 000€. Está incluído na isenção do IMT Jovem para imóveis até 330 539€.
Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%)
Taxa de 0,6% sobre o valor financiado pelo banco, em créditos com prazo igual ou superior a 5 anos (o caso de praticamente todos os créditos habitação). Cuidado: este imposto não é coberto pelo IMT Jovem. Para um crédito de 225 000€ são 1 350€, mesmo com IMT Jovem.
Escritura, registos e comissões do banco
Se usares o serviço Casa Pronta, o pacote único (compra + hipoteca + registos) custa cerca de 700€. As comissões do banco (abertura de processo, avaliação do imóvel, formalização) somam tipicamente 500 a 800€, dependendo do banco. A avaliação ronda 200 a 250€ e a abertura 200 a 300€.
Tabela: custos do dia da escritura por preço de casa
Estimativas para habitação própria permanente no Continente, com 90% de financiamento, prazo 35 anos. Casa Pronta usado para escritura e registos (700€). Comissões do banco estimadas em 600€.
| Casa | Sem IMT Jovem | Com IMT Jovem |
|---|---|---|
| 150 000€ | ~4 300€ | ~2 100€ |
| 200 000€ | ~7 500€ | ~2 400€ |
| 250 000€ | ~11 700€ | ~2 650€ |
| 300 000€ | ~15 900€ | ~2 900€ |
| 350 000€ | ~20 200€ | ~4 900€ |
Não inclui a entrada (10% do valor da casa). A casa de 350 000€ com IMT Jovem paga IMT e IS parcial, porque excede o limite de isenção total de 330 539€.
Três cenários reais
Casa 200 000€, sem IMT Jovem
≈27 500€
Total dia escritura
20 000€ entrada + ~7 500€ custos.
Casa 250 000€, com IMT Jovem
≈27 650€
Total dia escritura
25 000€ entrada + ~2 650€ custos.
Casa 350 000€, sem IMT Jovem
≈55 200€
Total dia escritura
35 000€ entrada + ~20 200€ custos.
Calcula os custos exactos para a tua situação: IMT, Imposto do Selo, prestação, taxa de esforço e poupança necessária.
Simular gratuitamenteCustos recorrentes: o que pagas todos os anos
Depois da escritura, ter casa própria continua a custar. A prestação é normalmente o maior destes custos, e é também a base da taxa de esforço que o banco analisa antes de aprovar o crédito. A tabela abaixo separa o que é garantido do que é estimado.
| Custo | Referência | Tipo |
|---|---|---|
| Prestação do crédito | ~930€/mês para 225 000€ a 35 anos a 3,5% | Garantido |
| IMI | 0,3% a 0,45% do VPT por ano | Garantido |
| Seguro multirriscos | Obrigatório por lei | Garantido |
| Seguro de vida | Exigido pelo banco; varia com idade e capital | Garantido |
| Condomínio | 30 a 100€/mês, conforme edifício | Estimado |
| Manutenção | Variável; imprevisível ao longo do tempo | Imprevisível |
O VPT do imóvel (base de cálculo do IMI) está na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças. A taxa exacta do teu município também está lá.
Se mais tarde a Euribor descer ou encontrares condições melhores noutro banco, vale a pena verificar se compensa transferir o crédito habitação. O processo tem custos próprios, mas pode compensar a médio prazo.
O que muitos compradores esquecem
- 1 Mudança e mobília: uma casa vazia precisa de cozinha equipada, electrodomésticos, móveis e cortinas. Conta com 5 000 a 15 000€ extra, dependendo do que já tens.
- 2 Pequenas obras: raras são as casas que entram exactamente como queres. Pinturas, chãos, casas de banho. Mesmo em casas em bom estado, costuma haver 2 000 a 5 000€ de adaptações.
Com todos estes custos somados, é normal questionares se este é o momento certo para comprar. Se ainda estás nessa fase, vale a pena ver os argumentos de comprar agora ou esperar antes de avançares.
Tens dúvidas sobre a tua situação? O simulador mostra-te a prestação, o IMT e todos os custos em segundos.
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Perguntas frequentes
Como regra geral, conta com 14 a 16% do valor da casa: 10% para a entrada e 4 a 6% para custos de transacção. Para uma casa de 250 000€ sem IMT Jovem são cerca de 36 700€ no total. Com IMT Jovem, baixa para ~27 650€. Sem poupança, a única alternativa é a Garantia Pública do Estado, com condições próprias.
Não. O banco financia até 90% do valor do imóvel, mas não cobre IMT, Imposto do Selo, escritura, registos nem as comissões. Todos esses valores são pagos em dinheiro no dia da escritura, somando-se aos 10% de entrada.
O IMT é progressivo (entre 0% e 8%) e depende do valor da casa, da finalidade (própria permanente ou não) e da localização. O Imposto do Selo é fixo: 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o valor do crédito. Os dois são pagos no momento da escritura. O IMT Jovem isenta de IMT e do IS sobre a compra, mas não do IS sobre o crédito.
Para habitação própria permanente no Continente, uma casa de 250 000€ paga cerca de 7 042€ de IMT em 2026 (250 000 × 7% menos a parcela a abater de 10 457,96€). Se o comprador tiver menos de 35 anos e for a primeira casa, o IMT é zero via IMT Jovem.
Não. O IMT Jovem isenta o IMT e o Imposto do Selo sobre a compra, mas não cobre o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado). Para um crédito de 225 000€ são 1 350€ que o comprador jovem paga sempre, independentemente da isenção.
O Valor Patrimonial Tributário é o valor fiscal atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária, que pode diferir do preço de mercado. O IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT. O IMI anual é calculado exclusivamente sobre o VPT. Está disponível na caderneta predial, no Portal das Finanças.
O IMI é uma percentagem (entre 0,3% e 0,45%) sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, decidida pelo município. Em 2026, a maioria dos municípios aplica a taxa mínima de 0,3%. Para uma casa com VPT de 120 000€ ao mínimo, são 360€/ano. A taxa do teu município está no Portal das Finanças.
O Casa Pronta é um serviço do Ministério da Justiça que reúne escritura, hipoteca e registos num só balcão, com preço fixo. Costuma ser mais económico do que cartório notarial privado. Para a maioria das compras sem complicações jurídicas, é a opção mais barata e prática.
O seguro multirriscos é obrigatório por lei. O seguro de vida não é obrigatório por lei, mas é exigido por praticamente todos os bancos como condição do crédito. Podes contratar os seguros fora do banco, costuma ficar mais barato, embora possa afectar o spread negociado.