Entrada para casa: 10% chega ou é pouco?

Podes comprar casa com 10% de entrada, mas 10% quase nunca chega para ir à escritura. Os 10% são só a parte do preço que o banco não financia. Aos 10% somam-se os impostos e as despesas da compra, e no fim precisas de ter poupado perto de 15% do valor da casa. Para veres o teu caso com números reais, usa o simulador do Bem Endividado.

Afinal, quanto preciso mesmo de ter poupado?

A regra que ouves por todo o lado é esta: o banco financia até 90% e tu pões 10% de entrada para casa. É verdade, mas só conta metade da história. Além da entrada, há impostos e despesas que pagas do teu bolso e que ninguém financia.

Na prática, para uma habitação própria e permanente precisas de ter poupado, em regra, entre 14% e 16% do valor da casa. Os 10% da entrada mais 4% a 6% de custos de transacção.

Os 10% são o mínimo do banco, não o custo total

O Banco de Portugal recomenda que o crédito não ultrapasse 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco. Daí os 10% mínimos. Para segunda habitação o limite cai para 80%, ou seja, 20% de entrada.

Há aqui uma armadilha que apanha muita gente. Repara na palavra menor. O banco financia 90% do preço de compra ou da avaliação, o que for mais baixo. Se a avaliação do banco vier abaixo do preço que combinaste com o vendedor, a diferença sai toda do teu bolso, por cima da entrada.

Os custos que se somam à entrada

Estes são os valores que tens de ter em conta, para a mesma casa de 250.000€ em habitação própria e permanente no continente, com um crédito de 225.000€ a mais de 5 anos:

Ou seja, numa casa de 250.000€ não precisas de 25.000€. Precisas de perto de 36.900€, cerca de 15% do preço. Os 10% da entrada tornam-se quase 15% quando somas o resto.

Como a entrada mexe no teu spread

Aqui está a parte que muita gente não aproveita. A entrada não serve só para chegar à escritura. Uma entrada maior pode baixar a taxa de juro que o banco te dá.

O spread é a margem que o banco soma à Euribor. Depende do risco da operação, e um dos factores é a fatia da casa que estás a financiar (o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel). Quanto menos financias, menor o risco para o banco, e menor tende a ser o spread que te oferece.

Não há uma tabela oficial de spreads por escalão, e os valores mudam de banco para banco e com o teu perfil. Mas a lógica é consistente: dar 20% ou 30% de entrada, em vez do mínimo, costuma abrir a porta a propostas melhores.

O efeito na prestação: 10%, 20% e 30%

Duas coisas descem a prestação quando dás mais entrada: pedes menos dinheiro e podes conseguir um spread mais baixo. Vamos separar as duas para veres o peso de cada uma, na mesma casa de 250.000€ a 30 anos.

Primeiro, só o efeito de pedir menos, mantendo a mesma taxa (Euribor a 6 meses perto de 2,6% mais um spread de 1%, uma TAN de 3,6%):

Agora junta o segundo efeito. Se a entrada de 30% te baixar o spread em 0,3 pontos (uma TAN de 3,3% em vez de 3,6%), a prestação do empréstimo de 175.000€ desce para cerca de 766€. Entre dar 10% com um spread mais alto e dar 30% com um spread mais baixo, a diferença chega perto de 257€ por mês. Ao longo de 30 anos, são dezenas de milhares de euros.

Esta diferença na prestação não é só uma questão de conforto no fim do mês. Uma prestação mais baixa reduz a tua taxa de esforço, a percentagem do rendimento que o banco vê comprometida com créditos. Em cima do limite, dar mais entrada pode ser o que separa um crédito aprovado de um recusado.

E se não tenho entrada nenhuma?

Sem os 10%, e sem apoios, o banco não avança. A única via para financiar 100% é a Garantia Pública do Estado: jovens até aos 35 anos, inclusive, podem comprar sem entrada, em imóveis até 450.000€, com o Estado a servir de fiador de parte do valor. Está em vigor até 31 de Dezembro de 2026 e não está disponível em todos os bancos.

Mesmo com a garantia, o banco continua a avaliar o teu rendimento e a taxa de esforço. E financiar 100% significa prestações mais altas e, muitas vezes, um spread pior do que se desses entrada.

Quanto poupar, na prática

• 1Parte do preço real: soma 10% de entrada mais 4% a 6% de custos. Numa casa de 250.000€, aponta para perto de 37.000€ se não tiveres IMT Jovem.
• 2Confirma se tens IMT Jovem: se tens 35 anos ou menos e é a primeira casa, cortas o IMT e o Imposto do Selo da compra, e a poupança necessária desce bastante.
• 3Decide o equilíbrio entrada contra folga: mais entrada baixa a prestação e pode baixar o spread, mas guarda sempre uma reserva para imprevistos.
• 4Simula com entradas diferentes: muda a entrada de 10% para 20% ou 30% e compara prestação e custo total. É a forma mais rápida de veres quanto vale cada euro que pões à partida.

Perguntas frequentes