O banco disse que sim. Aprovado. A prestação cabe dentro dos limites que a lei permite. Mas depois de pagar a prestação, o condomínio, a creche, o supermercado, o carro e a luz, o que sobra?
Essa é a pergunta que o banco não faz. E que tu tens de fazer antes de assinar.
O que é a taxa de esforço
É a percentagem do teu rendimento líquido que vai para pagar prestações de crédito. Todos os créditos contam: habitação, carro, pessoal, cartão. Se quiseres perceber também quanto rendimento precisas de ter para comprar casa, lê o nosso guia sobre rendimento mínimo para comprar casa em 2026.
Imagina que ganhas 1.500€ líquidos por mês. Se a prestação da casa for 450€, a taxa de esforço é 30%.
A conta simples
Taxa de esforço = prestações totais ÷ rendimento líquido
Exemplo: 450€ de prestação ÷ 1.500€ de salário = 30% de taxa de esforço
Se também pagas 200€ de carro, o cálculo é: (450€ + 200€) ÷ 1.500€ = 43% de taxa de esforço
O Banco de Portugal recomenda o limite de 50%. Na prática, os bancos preferem não passar dos 35-40%. Abaixo dos 30% tens um perfil de risco baixo e negocias com vantagem.
O que o banco vê e o que tu vives
O banco analisa o teu rendimento e verifica se a prestação cabe dentro dos limites legais. Não conta com o resto da tua vida financeira: creche, supermercado, carro, luz, ou qualquer outra despesa fixa que tenhas.
O que o banco calcula
Rendimento: 2.800€
O banco vê 1.820€ disponíveis e conclui que a prestação é suportável. Não considera creche, supermercado, carro nem nenhuma outra despesa fixa da família.
O que tu vives
Rendimento: 2.800€
345€ para roupa, poupança, imprevistos e tudo o que apareça. Para um casal com um filho, é muito pouco. Uma avaria no carro ou uma visita ao dentista já desequilibra o mês.
Aprovado vs. confortável: qual é a diferença real?
| Taxa de esforço | O que significa na prática | Nível |
|---|---|---|
| Abaixo de 28% | Tens margem para imprevistos, poupança e vida | Confortável |
| 28% a 33% | Razoável, mas sem grande almofada. Evita outros créditos | Atenção |
| 33% a 40% | O banco aprova, mas qualquer imprevisto dói | Arriscado |
| Acima de 40% | Risco elevado. Qualquer alteração ao rendimento ou despesas é difícil de absorver | Perigoso |
A tua família nos números: três exemplos reais
Escolhe o teu perfil e o cenário para veres o que sobra ao fim do mês.
As despesas familiares só tu conheces. O simulador trata da parte do banco: calcula a prestação, a taxa de esforço sobre o teu rendimento e o que podes pedir. É o primeiro passo.
Simula a tua taxa realO que acontece se a Euribor subir?
A maioria dos créditos habitação em Portugal é a taxa variável, indexada à Euribor, o que significa que a tua prestação pode subir sem que faças nada de errado. Se ainda estás a ponderar o momento certo, lê a nossa análise sobre comprar casa agora ou esperar.
Por isso o Banco de Portugal recomenda um stress test: os bancos verificam se consegues pagar com a taxa actual acrescida de 1,5 pontos percentuais. É uma protecção, mas feita com a tua situação de hoje, sem contar com imprevistos futuros.
O impacto de subidas de Euribor numa prestação a 3,5% e prazo de 35 anos:
Os valores exactos dependem do prazo restante e do capital em dívida no momento de cada revisão de taxa.
Como melhorar a tua posição antes de ir ao banco
- 1 Liquida outros créditos primeiro. Carro, crédito pessoal, cartão: tudo entra no cálculo da taxa de esforço. Cada 100€ de prestação que eliminas aumenta o montante que podes pedir para a casa.
- 2 Aumenta a entrada. Menos capital financiado significa prestação mais baixa e, muitas vezes, spread mais favorável. A diferença entre 10% e 20% de entrada pode ser significativa na prestação mensal. Se tens menos de 35 anos e não tens os 10% de entrada, a Garantia Pública do Estado pode ser uma opção a considerar.
- 3 Faz as contas antes de ir ao banco. Soma todas as tuas despesas fixas reais. O que sobra depois dessas despesas, e não o que o banco aprova, é o teu limite real para a prestação.
Já sabes o que sobra ao fim do mês. Agora percebe o que o banco aprova, qual a prestação para o imóvel que tens em mente e se a taxa de esforço fica dentro de uma margem segura.
Calcular a minha prestaçãoAchas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
É a percentagem do teu salário líquido que vai para pagar prestações de crédito. Se ganhas 2.000€ e pagas 600€ de prestação, a tua taxa de esforço é 30%. O nome técnico que os bancos usam é DSTI (Debt Service-to-Income ratio), mas é a mesma coisa.
35% é o limite próximo do máximo que o banco pode aprovar. 25% é considerado uma margem confortável. A diferença prática é significativa: num rendimento conjunto de 2.800€, uma taxa de 35% implica uma prestação de 980€, deixando cerca de 345€ de margem após as despesas correntes de uma família com um filho. Com 25% a prestação desce para 700€ e a margem sobe para cerca de 625€, o que permite absorver imprevistos sem entrar em dificuldades.
Com o salário líquido, ou seja, o que recebes na conta. Atenção: o banco usa o líquido fiscal declarado, que pode ser ligeiramente diferente do que efectivamente recebes se tiveres subsídios variáveis, horas extra ou prémios que não sejam fixos e regulares.
Podes, mas é arriscado. O banco aprova com base numa fotografia de hoje: o teu salário de hoje, as tuas despesas declaradas de hoje. Não conta com o que muda: filhos, doenças, perda de emprego, Euribor mais alta, um carro que avaria. O máximo aprovado é o tecto legal, não o valor ideal para ti.
Sim, o banco soma o rendimento líquido de ambos os titulares. Isso aumenta o montante que podem pedir. Mas há um risco que muita gente ignora: se um dos dois perder o emprego, a prestação não baixa. É importante garantir que conseguem suportar o encargo com apenas um salário, pelo menos durante um período de transição.
Abaixo dos 28-30% és confortável e tens margem para imprevistos. Entre 30-35% é razoável mas tens de ser disciplinado. Acima dos 35% começas a sentir pressão, especialmente se tiveres filhos, carro, ou qualquer outra despesa fixa relevante.
Depende do banco e da forma como é pago. Subsídio de alimentação em cartão ou ticket normalmente não é considerado. O que conta com certeza é o salário base e os complementos que sejam fixos e regulares, declarados no recibo de vencimento.
Para crédito a taxa variável, o Banco de Portugal recomenda que os bancos verifiquem se consegues pagar mesmo que a Euribor suba 1,5 pontos percentuais acima do valor actual. É uma protecção: se não passares neste teste, o banco não te empresta ao valor pedido. Na prática, reduz ligeiramente o máximo que podes pedir.
O primeiro passo é falar com o banco antes de falhar um pagamento. Os bancos têm planos de acompanhamento chamados PARI (Plano de Acção para o Risco de Incumprimento) e preferem sempre renegociar do que executar a hipoteca. Podes pedir uma extensão de prazo, um período de carência ou uma reestruturação. Mas funciona muito melhor se pedires ajuda antes de entrar em incumprimento.
O banco faz uma média dos rendimentos que declaraste nas Finanças nos últimos 2 a 3 anos. Rendimentos irregulares ou recentes contam menos. Se és trabalhador independente há menos de dois anos, alguns bancos podem nem aceitar o crédito, ou aplicar um desconto significativo ao rendimento considerado. Leva as declarações de IRS dos últimos dois anos para qualquer reunião com o banco.