Resposta directa: as novas regras do Banco de Portugal trazem duas mudanças ao crédito habitação. A taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%, e os prazos máximos passam a depender da idade (quem tem entre 30 e 35 anos sobe de 37 para 40 anos de prazo). Aplicam-se apenas a novos contratos, com entrada em vigor a 1 de Agosto de 2026. Podes ver quanto o banco te empresta com as regras actuais no simulador do Bem Endividado.

O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, anunciou estas mudanças a 27 de Maio de 2026, na apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, e o Banco de Portugal confirmou-as depois. São duas alterações concretas ao crédito habitação.

Porque é que o crédito habitação está a mudar

Em 2025, a garantia pública para jovens até 35 anos fez disparar os créditos com financiamento a 100% do valor da casa. Segundo o Relatório do Banco de Portugal de Março de 2026, os créditos a mutuários de risco elevado passaram de 3% para 21% do total. Um em cada quatro jovens que comprou casa ficou com um crédito de quase 100% do valor do imóvel.

O BdP não pode cancelar a garantia pública (é uma decisão do Governo) mas pode apertar as condições que os bancos têm de cumprir antes de aprovarem um crédito. É isso que está a fazer.

Mudança 1: taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido que vai para prestações de crédito. Actualmente, o banco pode aprovar crédito até ao limite em que as tuas prestações totais representem 50% do teu rendimento. Com a mudança, esse limite desce para 45%. Se não sabes ao certo quanto precisas de ganhar para comprar a casa que tens em mente, temos um guia com exemplos concretos.

Na prática: para o mesmo rendimento, podes pedir menos dinheiro ao banco. Ou precisas de ganhar mais para conseguir o mesmo crédito. Para saberes exactamente onde ficas, podes simular a tua situação actual antes das novas regras entrarem em vigor.

Quanto podes pedir ao banco: antes e depois da mudança

Estimativas com taxa de 3,5%, prazo de 35 anos. O limite regulatório de taxa de esforço desce de 50% para 45%. Valores aproximados.

Rendimento líquido

€1.500/mês

Hoje (50%)

~€181k

Com a mudança (45%)

~€163k

menos €18.000

Rendimento líquido

€2.000/mês

Hoje (50%)

~€242k

Com a mudança (45%)

~€218k

menos €24.000

Rendimento líquido

€2.500/mês

Hoje (50%)

~€302k

Com a mudança (45%)

~€272k

menos €30.000

Nota: na prática, a maioria dos bancos já aplica um critério interno de 33 a 40%, mais conservador do que o limite regulatório de 50%. Para quem está exactamente no limiar de aprovação, esta descida de 50% para 45% pode ser a diferença entre aprovado e recusado.

Já tens outros créditos? A taxa de esforço soma todas as tuas prestações, incluindo crédito automóvel ou pessoal. Se já tens €200/mês de crédito automóvel, esse valor desconta na tua capacidade para habitação. Com o novo limite de 45%, a margem fica ainda mais apertada.

Mudança 2: novos prazos de crédito habitação por idade

Actualmente, os prazos máximos de crédito habitação dependem da tua idade em três escalões. A nova regra simplifica para dois e, surpreendentemente, alarga o prazo máximo para quem tem entre 30 e 35 anos.

Prazos máximos de crédito habitação por idade

Idade Regra actual Nova regra (Ago 2026)
Até 30 anos 40 anos 40 anos
30 a 35 anos 37 anos * 40 anos
Mais de 35 anos 35 anos 35 anos

* Quem tem entre 30 e 35 anos passa de 37 para 40 anos de prazo máximo, igualando o escalão abaixo dos 30 anos.

Fonte: Comunicado do BdP, Relatório de Estabilidade Financeira, Maio 2026

Para quem tem entre 30 e 35 anos há uma melhoria no prazo: passa de 37 para 40 anos de máximo, o que baixa a prestação mensal para o mesmo valor de crédito. Atenção, porém: isto não quer dizer poder comprar mais. Como a taxa de esforço desce ao mesmo tempo de 50% para 45%, a capacidade máxima deste grupo ainda cai cerca de 6 a 7%. O prazo maior recupera só cerca de um terço do que a taxa de esforço tira.

A nova regra elimina também a regra que obrigava os bancos a manter uma maturidade média de carteira convergindo para 30 anos. Essa pressão sobre as carteiras dos bancos desaparece.

O que muda na prestação consoante o prazo

Exemplo com €180.000 de crédito e taxa de 3,5%.

Prazo Prestação mensal Diferença vs. 35 anos
40 anos ~€697/mês menos €47/mês
37 anos * ~€724/mês menos €20/mês
35 anos ~€744/mês referência

* Prazo actual para quem tem entre 30 e 35 anos. Com a nova regra do BdP, este escalão passa para 40 anos.

Quem é afectado por estas novas regras de crédito habitação

Situação Impacto
Já tens crédito habitação Nenhum. As novas regras só se aplicam a novos contratos. Se o teu spread é antigo, aproveita para ver quanto poupavas no simulador de transferência de crédito.
Estás a negociar crédito agora Podes não ser afectado se o contrato for assinado antes da entrada em vigor (1 de Agosto de 2026).
Tens entre 30 e 35 anos Sais beneficiado nos prazos: passas de 37 para 40 anos de prazo máximo.
Tens rendimento no limiar de aprovação A descida da taxa de esforço de 50% para 45% reduz o montante que podes pedir.
Usas a garantia pública (jovens até 35 anos) A garantia continua disponível, mas as condições de aprovação ficam mais exigentes.
A garantia pública não termina. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026. O que muda são as condições de aprovação do crédito, não a existência da garantia em si. Se estás indeciso sobre se vale a pena avançar agora ou esperar, lê o que os números dizem sobre comprar agora ou esperar.

Qual é a tua situação com as regras actuais? Simula agora e percebe quanto podes pedir ao banco antes das novas regras entrarem em vigor.

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Perguntas frequentes

O que é a taxa de esforço e porque é que importa?

É a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de todas as prestações de crédito. Com a nova regra do BdP, em vigor a 1 de Agosto de 2026, o limite máximo desce de 50% para 45%. Na prática, o banco calcula as tuas prestações e garante que não ultrapassam esse limite. Isto reduz o montante que podes pedir, especialmente se estiveres perto do limite actual.

Quando é que as novas regras entram em vigor?

As novas regras foram confirmadas pelo Banco de Portugal e entram em vigor a 1 de Agosto de 2026, aplicando-se aos novos contratos avaliados a partir dessa data.

A garantia pública para jovens vai acabar?

Não está previsto terminar antecipadamente. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026 e o Governo até reforçou o seu envelope. O que o BdP propõe não elimina a garantia, mas as condições de aprovação do crédito ficam mais exigentes para quem a usa.

Quem já tem crédito habitação é afectado?

Não. Todas as alterações aplicam-se apenas a novos contratos de crédito. Se já tens crédito habitação em vigor, as condições mantêm-se exactamente iguais.

O que muda nos prazos para quem tem entre 30 e 35 anos?

Passa de 37 para 40 anos de prazo máximo, igualando o escalão abaixo dos 30 anos. Para quem tem menos de 30 anos (40 anos) ou mais de 35 (35 anos), a regra não muda. Um prazo maior baixa a prestação mensal, mas não te deixa comprar mais caro: vê a pergunta seguinte sobre o efeito das duas medidas juntas.

As duas medidas compensam-se para quem tem entre 30 e 35 anos?

Só em parte, e o resultado final continua negativo. A descida da taxa de esforço de 50% para 45% corta a capacidade de endividamento cerca de 10%. O alargamento do prazo de 37 para 40 anos recupera apenas cerca de um terço disso, ao baixar a prestação mensal. No fim, mesmo com o prazo maior, quem tem entre 30 e 35 anos passa a poder comprar menos: a capacidade máxima desce à volta de 6 a 7%. O prazo mais longo suaviza a queda, não a anula.