Resposta directa: as novas regras do Banco de Portugal estão em vigor desde 1 de Agosto de 2026 e trouxeram três mudanças. A taxa de esforço máxima desceu de 50% para 45%, os prazos máximos passaram a depender só da idade (quem tem entre 30 e 35 anos subiu de 37 para 40 anos de prazo), e a margem que os bancos têm para aprovar excepções apertou de 15% para 10%. Aplicam-se apenas a contratos cuja avaliação de solvabilidade aconteça a partir dessa data. Vê onde ficas na calculadora de taxa de esforço, ou quanto o banco te empresta no simulador do Bem Endividado.
O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, anunciou estas mudanças a 27 de Maio de 2026, na apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, e o Banco de Portugal aprovou a nova Recomendação Macroprudencial a 2 de Julho. Substitui a recomendação de 2018 e aplica-se desde 1 de Agosto.
Uma nota importante que se perde no meio das notícias: a descida da taxa de esforço para 45% não é só para o crédito habitação. O cálculo soma todos os teus créditos, por isso também apanha o crédito automóvel, o crédito pessoal e os cartões com saldo em dívida.
Porque é que o crédito habitação está a mudar
Em 2025, a garantia pública para jovens até 35 anos fez disparar os créditos com financiamento a 100% do valor da casa. Segundo o Relatório do Banco de Portugal de Março de 2026, os créditos a mutuários de risco elevado passaram de 3% para 21% do total, ou seja, um em cada cinco. Quase metade dos jovens que comprou casa usou a garantia pública, e essas operações tiveram tipicamente financiamento a 100% do valor do imóvel.
O BdP não pode cancelar a garantia pública (é uma decisão do Governo) mas pode apertar as condições que os bancos têm de cumprir antes de aprovarem um crédito. É o que fez com a recomendação de 2 de Julho.
Mudança 1: taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%
A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido que vai para prestações de crédito. Até 31 de Julho de 2026, o banco podia aprovar crédito até ao limite em que as tuas prestações totais representassem 50% do teu rendimento. Desde 1 de Agosto, esse limite é de 45%. Se não sabes ao certo quanto precisas de ganhar para comprar a casa que tens em mente, há um guia com exemplos concretos.
Na prática: para o mesmo rendimento, podes pedir menos dinheiro ao banco. Ou precisas de ganhar mais para conseguir o mesmo crédito. Para saberes exactamente onde ficas, podes simular a tua situação com as regras que estão agora em vigor.
Quanto podes pedir ao banco: antes e depois da mudança
Estimativas com taxa de 3,5%, prazo de 35 anos, aplicando o limite directamente à prestação. Como o banco aplica o limite à prestação com a taxa agravada em 1,5 pontos, o montante que te aprova na realidade é menor do que estes valores. Servem para comparar o antes e o depois, não como tecto de aprovação.
Rendimento líquido
€1 500/mês
Até 31 de Julho (50%)
~€181k
Desde 1 de Agosto (45%)
~€163k
menos €18 000
Rendimento líquido
€2 000/mês
Até 31 de Julho (50%)
~€242k
Desde 1 de Agosto (45%)
~€218k
menos €24 000
Rendimento líquido
€2 500/mês
Até 31 de Julho (50%)
~€302k
Desde 1 de Agosto (45%)
~€272k
menos €30 000
Nota: o limite de 45% não incide sobre a prestação que vais pagar, mas sobre uma prestação simulada com a taxa agravada em 1,5 pontos. Bater no tecto corresponde por isso a uma prestação real à volta de 36% a 39% do teu rendimento. Para quem está exactamente no limiar, esta descida de 50% para 45% pode ser a diferença entre aprovado e recusado.
Mudança 2: novos prazos de crédito habitação por idade
Até 31 de Julho de 2026, os prazos máximos de crédito habitação dependiam da tua idade em três escalões. A regra nova simplificou para dois e, surpreendentemente, alargou o prazo máximo para quem tem entre 30 e 35 anos.
Prazos máximos de crédito habitação por idade
| Idade | Até 31 de Julho | Desde 1 de Agosto |
|---|---|---|
| Até aos 30 anos | 40 anos | 40 anos |
| Dos 31 aos 35 anos | 37 anos * | 40 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos | 35 anos |
* Quem tem entre 30 e 35 anos passou de 37 para 40 anos de prazo máximo, igualando o escalão abaixo dos 30 anos.
Fonte: Comunicado do BdP, Relatório de Estabilidade Financeira, Maio 2026
Para quem tem entre 30 e 35 anos houve uma melhoria no prazo: passou de 37 para 40 anos de máximo, o que baixa a prestação mensal para o mesmo valor de crédito. Atenção, porém: isto não quer dizer poder comprar mais. Como a taxa de esforço desceu ao mesmo tempo de 50% para 45%, a capacidade máxima deste grupo ainda cai cerca de 6 a 7%. O prazo maior recupera só cerca de um terço do que a taxa de esforço tira.
A regra nova eliminou também a regra que obrigava os bancos a manter uma maturidade média de carteira convergindo para 30 anos. Essa pressão sobre as carteiras dos bancos desaparece.
O que muda na prestação consoante o prazo
Exemplo com €180 000 de crédito e taxa de 3,5%.
| Prazo | Prestação mensal | Diferença vs. 35 anos |
|---|---|---|
| 40 anos | ~€697/mês | menos €47/mês |
| 37 anos * | ~€724/mês | menos €20/mês |
| 35 anos | ~€744/mês | referência |
* Prazo em vigor até 31 de Julho para quem tem entre 30 e 35 anos. Com a regra nova, este escalão passou para 40 anos.
Mudança 3: a margem de excepções dos bancos aperta de 15% para 10%
Esta é a mudança de que quase ninguém fala e é a que pode fazer a diferença no teu caso concreto.
O limite da taxa de esforço nunca foi absoluto. Os bancos sempre tiveram uma margem para aprovar créditos acima do limite, para casos que justificassem a excepção. Até 31 de Julho de 2026, essa margem tinha dois patamares: até 10% do crédito que cada instituição concedia por semestre podia ir a mutuários com taxa de esforço até 60%, e outros 5% podiam ultrapassar mesmo esse valor. No total, 15%.
Desde 1 de Agosto existe uma margem única de 10%, sem distinção de patamares. Cada banco pode continuar a aprovar créditos acima dos 45%, mas o valor somado desses contratos não pode passar 10% do crédito total que essa instituição concede em seis meses.
A margem de excepções dos bancos, antes e depois
| Margem | Até 31 de Julho de 2026 | Desde 1 de Agosto |
|---|---|---|
| Taxa de esforço até 60% | 10% do crédito concedido | deixa de existir |
| Taxa de esforço acima de 60% | 5% do crédito concedido | deixa de existir |
| Taxa de esforço acima de 45%, sem tecto | não existia | 10% do crédito concedido |
| Margem total | 15% | 10% |
Percentagens sobre o montante total de crédito concedido por cada instituição em cada semestre. Fonte: Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, 2 de Julho de 2026.
O que isto quer dizer para ti: se a tua taxa de esforço fica acima dos 45%, continuas a poder ser aprovado, mas a fila para essa excepção ficou um terço mais curta. Os bancos vão guardá-la para os dossiers mais sólidos, com rendimentos altos, poupança forte ou outras garantias.
É por isso que a forma como apresentas o dossier passa a contar mais. Quem está no limiar deixa de depender só dos números e passa a depender também de como esses números chegam ao banco.
Duas mudanças de que quase não se fala
A recomendação nova mexeu ainda em dois pontos que ficaram de fora das notícias.
Acabou o financiamento a 100% em casas do próprio banco. Até 31 de Julho, um imóvel que pertencesse à instituição de crédito podia ser financiado na totalidade, sem o limite habitual. Essa excepção desapareceu e passou a valer o mesmo limite de toda a gente. O Banco de Portugal justifica a mudança com o nível actualmente reduzido de imóveis que os bancos ainda têm em carteira.
O leasing imobiliário saiu do âmbito da recomendação. Os contratos de locação financeira de imóveis deixaram de estar abrangidos por estes limites.
Os limites de financiamento em si não mudaram: continuam nos 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco na habitação própria e permanente, e nos 80% nas outras finalidades. Quanto precisas mesmo de ter de lado está no guia da entrada para casa.
Estas regras são obrigatórias?
Ainda não. Continuam a ser uma recomendação: os bancos podem afastar-se dos limites desde que justifiquem. Na prática quase todos cumprem, porque o supervisor acompanha o cumprimento e publica os desvios.
O Banco de Portugal já manifestou a intenção de transformar estes limites em regras vinculativas por lei. Se isso acontecer, a margem de manobra dos bancos desaparece de vez. Não há data anunciada.
Quem é afectado por estas novas regras de crédito habitação
| Situação | Impacto |
|---|---|
| Já tens crédito habitação | Nenhum. As novas regras só se aplicam a novos contratos. Se o teu spread é antigo, aproveita para ver quanto poupavas no simulador de transferência de crédito. |
| Estás a negociar crédito agora | Aplicam-se as regras novas, a não ser que a avaliação de solvabilidade tenha sido feita antes de 1 de Agosto de 2026. |
| Tens entre 30 e 35 anos | Sais beneficiado nos prazos: passaste de 37 para 40 anos de prazo máximo. |
| Tens rendimento no limiar de aprovação | A descida da taxa de esforço de 50% para 45% reduziu o montante que podes pedir. |
| Usas a garantia pública (jovens até 35 anos) | A garantia continua disponível, mas as condições de aprovação ficam mais exigentes. |
Qual é a tua situação com as regras novas? Simula agora e percebe quanto o banco te empresta hoje.
Simular gratuitamenteAchas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
Sim, mas fica mais difícil. Cada banco pode aprovar créditos acima do limite desde que o valor somado desses contratos não passe 10% do crédito total que concede em seis meses. Até 31 de Julho de 2026 essa margem era de 15%, repartida em dois patamares: 10% para taxa de esforço até 60% e 5% acima disso. Desde 1 de Agosto é uma margem única de 10%, sem distinção de patamares. Com um terço menos de espaço, os bancos tendem a guardar a excepção para os dossiers mais sólidos.
Não. São uma recomendação do Banco de Portugal, o que permite aos bancos afastarem-se dos limites mediante justificação. Na prática quase todos cumprem, porque o supervisor acompanha e publica os desvios. O Banco de Portugal já manifestou a intenção de tornar estes limites vinculativos por lei, mas não há data anunciada.
Sim. A taxa de esforço soma as prestações de todos os teus créditos, incluindo crédito automóvel, crédito pessoal e cartões de crédito com saldo em dívida. A descida para 45% aplica-se ao conjunto, por isso um crédito automóvel de 200€ por mês reduz directamente o montante que podes pedir para a casa.
É a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de todas as prestações de crédito. Com a regra do BdP em vigor desde 1 de Agosto de 2026, o limite máximo desceu de 50% para 45%. Na prática, o banco calcula as tuas prestações e garante que não ultrapassam esse limite. Isto reduz o montante que podes pedir, especialmente se estiveres perto do limite actual.
As novas regras entraram em vigor a 1 de Agosto de 2026, aplicando-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir dessa data. Os contratos avaliados antes dessa data seguem as regras anteriores.
Não está previsto terminar antecipadamente. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026 e o Governo até reforçou o seu envelope. O que o BdP propõe não elimina a garantia, mas as condições de aprovação do crédito ficam mais exigentes para quem a usa.
Não. Todas as alterações aplicam-se apenas a novos contratos de crédito. Se já tens crédito habitação em vigor, as condições mantêm-se exactamente iguais.
Passou de 37 para 40 anos de prazo máximo, igualando o escalão abaixo dos 30 anos. Para quem tem menos de 30 anos (40 anos) ou mais de 35 (35 anos), a regra não muda. Um prazo maior baixa a prestação mensal, mas não te deixa comprar mais caro: vê a pergunta seguinte sobre o efeito das duas medidas juntas.
Só em parte, e o resultado final continua negativo. A descida da taxa de esforço de 50% para 45% cortou a capacidade de endividamento cerca de 10%. O alargamento do prazo de 37 para 40 anos recupera apenas cerca de um terço disso, ao baixar a prestação mensal. No fim, mesmo com o prazo maior, quem tem entre 30 e 35 anos passa a poder comprar menos: a capacidade máxima desce à volta de 6 a 7%. O prazo mais longo suaviza a queda, não a anula.