O governador do Banco de Portugal anunciou a 27 de Maio de 2026, na apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, duas mudanças concretas ao crédito habitação. As regras ainda não estão publicadas em Diário da República, mas os números já são conhecidos. Entrada em vigor prevista para o final do verão de 2026.

O essencial

A taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%, o que reduz o montante que podes pedir ao banco. Os prazos são simplificados: quem tem entre 30 e 35 anos passa de 37 para 40 anos de prazo máximo. As duas regras entram em vigor no final do verão de 2026 e aplicam-se apenas a novos contratos.

O que já sabemos: O governador Álvaro Santos Pereira confirmou publicamente as propostas a 27 de Maio de 2026. Falta apenas a publicação oficial. Actualizamos o artigo assim que isso acontecer.

Porque é que o crédito habitação está a mudar

Em 2025, a garantia pública para jovens até 35 anos fez disparar os créditos com financiamento a 100% do valor da casa. Segundo o Relatório do Banco de Portugal de Março de 2026, os créditos a mutuários de risco elevado passaram de 3% para 21% do total. Um em cada quatro jovens que comprou casa ficou com um crédito de quase 100% do valor do imóvel.

O BdP não pode cancelar a garantia pública (é uma decisão do Governo) mas pode apertar as condições que os bancos têm de cumprir antes de aprovarem um crédito. É isso que está a fazer.

Mudança 1: taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido que vai para prestações de crédito. Actualmente, o banco pode aprovar crédito até ao limite em que as tuas prestações totais representem 50% do teu rendimento. Com a mudança, esse limite desce para 45%. Se não sabes ao certo quanto precisas de ganhar para comprar a casa que tens em mente, temos um guia com exemplos concretos.

Na prática: para o mesmo rendimento, podes pedir menos dinheiro ao banco. Ou precisas de ganhar mais para conseguir o mesmo crédito. Para saberes exactamente onde ficas, podes simular a tua situação actual antes das novas regras entrarem em vigor.

Quanto podes pedir ao banco: antes e depois da mudança

Estimativas com taxa de 3,5%, prazo de 35 anos. O limite regulatório de taxa de esforço desce de 50% para 45%. Valores aproximados.

Rendimento líquido

€1.500/mês

Hoje (50%)

~€181k

Com a mudança (45%)

~€163k

menos €18.000

Rendimento líquido

€2.000/mês

Hoje (50%)

~€242k

Com a mudança (45%)

~€218k

menos €24.000

Rendimento líquido

€2.500/mês

Hoje (50%)

~€302k

Com a mudança (45%)

~€272k

menos €30.000

Nota: na prática, a maioria dos bancos já aplica um critério interno de 33 a 40%, mais conservador do que o limite regulatório de 50%. Para quem está exactamente no limiar de aprovação, esta descida de 50% para 45% pode ser a diferença entre aprovado e recusado.

Já tens outros créditos? A taxa de esforço soma todas as tuas prestações, incluindo crédito automóvel ou pessoal. Se já tens €200/mês de crédito automóvel, esse valor desconta na tua capacidade para habitação. Com o novo limite de 45%, a margem fica ainda mais apertada.

Mudança 2: novos prazos de crédito habitação por idade

Actualmente, os prazos máximos de crédito habitação dependem da tua idade em três escalões. A proposta simplifica para dois e, surpreendentemente, alarga o prazo máximo para quem tem entre 30 e 35 anos.

Prazos máximos de crédito habitação por idade

Idade Regra actual Proposta do BdP
Até 30 anos 40 anos 40 anos
30 a 35 anos 37 anos * 40 anos
Mais de 35 anos 35 anos 35 anos

* Quem tem entre 30 e 35 anos sai beneficiado com a proposta: o prazo máximo sobe de 37 para 40 anos, passando a ser igual ao escalão abaixo dos 30 anos.

Fonte: Comunicado do BdP, Relatório de Estabilidade Financeira, Maio 2026

Para quem tem entre 30 e 35 anos, esta é uma melhoria: passa de 37 para 40 anos de prazo máximo. Um prazo mais longo significa uma prestação mensal mais baixa para o mesmo valor de crédito, o que pode ajudar a passar no teste de taxa de esforço.

A proposta elimina também a regra que obrigava os bancos a manter uma maturidade média de carteira convergindo para 30 anos. Essa pressão sobre as carteiras dos bancos desaparece.

O que muda na prestação consoante o prazo

Exemplo com €180.000 de crédito e taxa de 3,5%.

Prazo Prestação mensal Diferença vs. 35 anos
40 anos ~€697/mês menos €47/mês
37 anos * ~€724/mês menos €20/mês
35 anos ~€744/mês referência

* Prazo actual para quem tem entre 30 e 35 anos. Com a proposta do BdP, este escalão passa para 40 anos.

Quem é afectado por estas novas regras de crédito habitação

Situação Impacto
Já tens crédito habitação Nenhum. As novas regras só se aplicam a novos contratos.
Estás a negociar crédito agora Podes não ser afectado se o contrato for assinado antes da entrada em vigor (prevista para final do verão).
Tens entre 30 e 35 anos Sais beneficiado nos prazos: passas de 37 para 40 anos de prazo máximo.
Tens rendimento no limiar de aprovação A descida da taxa de esforço de 50% para 45% reduz o montante que podes pedir.
Usas a garantia pública (jovens até 35 anos) A garantia continua disponível, mas as condições de aprovação ficam mais exigentes.
A garantia pública não termina. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026. O que muda são as condições de aprovação do crédito, não a existência da garantia em si. Se estás indeciso sobre se vale a pena avançar agora ou esperar, lê o que os números dizem sobre comprar agora ou esperar.

Qual é a tua situação com as regras actuais? Simula agora e percebe quanto podes pedir ao banco antes das novas regras entrarem em vigor.

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Perguntas frequentes

O que é a taxa de esforço e porque é que importa?

É a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de todas as prestações de crédito. Com a mudança proposta pelo BdP, o limite máximo desce de 50% para 45%. Na prática, o banco calcula as tuas prestações e garante que não ultrapassam esse limite. Isto reduz o montante que podes pedir, especialmente se estiveres perto do limite actual.

Quando é que as novas regras entram em vigor?

O governador do BdP disse que as regras deverão estar em vigor no final do verão de 2026. A data exacta ainda não foi publicada em Diário da República. Actualizamos este artigo assim que houver confirmação oficial.

A garantia pública para jovens vai acabar?

Não está previsto terminar antecipadamente. O programa vigora até 31 de Dezembro de 2026 e o Governo até reforçou o seu envelope. O que o BdP propõe não elimina a garantia, mas as condições de aprovação do crédito ficam mais exigentes para quem a usa.

Quem já tem crédito habitação é afectado?

Não. Todas as alterações aplicam-se apenas a novos contratos de crédito. Se já tens crédito habitação em vigor, as condições mantêm-se exactamente iguais.

O que muda nos prazos para quem tem entre 30 e 35 anos?

É uma melhoria para este grupo específico. Actualmente, quem tem entre 30 e 35 anos só pode pedir crédito até 37 anos de prazo. Com a proposta, passa para 40 anos. Para quem tem menos de 30 anos ou mais de 35 anos, a regra não se altera: continuam com 40 e 35 anos de prazo máximo respectivamente. Um prazo mais longo significa uma prestação mensal mais baixa, o que ajuda a cumprir o novo limite de taxa de esforço de 45%.

As duas medidas compensam-se para quem tem entre 30 e 35 anos?

Parcialmente. A descida da taxa de esforço de 50% para 45% aperta a capacidade de endividamento, mas o alargamento do prazo de 37 para 40 anos reduz a prestação mensal e compensa parte desse aperto. Para este grupo, o efeito líquido é menos negativo do que para quem tem menos de 30 anos ou mais de 35, onde só actua a descida da taxa de esforço sem compensação nos prazos.