Segunda casa sem vender a primeira: o que o banco realmente analisa

Resposta directa: os bancos em Portugal consideram tipicamente 70% do valor da renda como rendimento na análise do crédito habitação, num intervalo que varia entre 50% e 80% conforme o banco. Para a renda contar, precisas de contrato de arrendamento assinado. Sem contrato, a maioria dos bancos ignora a renda por completo.

Tens casa própria, estás a pensar mudar, mas não queres vender. A ideia é comprar segunda casa sem vender a primeira: arrendas a que tens e compras outra. Em teoria a renda que vais receber ajuda a pagar a nova prestação, e os números parecem fechar. Na prática o banco avalia esta situação de forma diferente, e há mais coisas a considerar. Para simular a tua situação, usa o simulador do Bem Endividado.

O que muda quando pedes crédito para uma segunda casa

• 1 Já tens uma prestação activa. Antes de sequer falar da segunda casa, uma parte do teu salário já está comprometida. O banco soma as duas prestações para ver se consegues pagar as duas.
• 2 O limite depende da finalidade, não do número de casas. Se vais viver na casa nova e arrendar a antiga, a casa nova é a tua habitação própria e permanente e o limite recomendado pelo Banco de Portugal continua nos 90%. Só desce para 80% se a casa nova for para arrendar, investir ou passar férias. É a finalidade que declaras ao banco que decide, não o facto de já teres uma casa. A Garantia Pública do Estado não se aplica a segunda habitação: aplica-se apenas à primeira compra. Se ainda não és proprietário, lê como funciona e quem pode pedir.
• 3 A renda conta, mas não toda. O banco aceita a renda para calcular o que ganhas, mas só uma parte. Normalmente entre 50% e 80% do valor do contrato, porque tem em conta o risco de o imóvel ficar vazio ou o inquilino não pagar. Este intervalo não é fixo por lei, cada banco define internamente.
• 4 Precisas de contrato assinado. Sem contrato de arrendamento, a maioria dos bancos ignora a renda por completo na análise. Uma promessa verbal ou intenção de arrendar não chega.

A entrada que precisas de ter

Três detalhes que muita gente descobre tarde demais

O que aperta no segundo crédito não é o limite de financiamento, é a taxa de esforço: ela passa a incluir as duas prestações. Além disso, a avaliação do banco pode ser inferior ao preço que pagaste. O banco empresta 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação interna. Se pagares €250 000 por uma casa avaliada em €220 000, o empréstimo máximo é €198 000, não €225 000. Precisas de €52 000 de capitais próprios em vez de €25 000. No mercado actual, isto acontece com frequência.

Vais passar a pagar dois seguros de vida. Cada crédito exige o seu. Para um empréstimo de €225 000, podes esperar pagar €15 a €40/mês a mais, dependendo da idade e da seguradora. Não és obrigado a contratar no banco, vale a pena comparar.

E se o inquilino sair? O banco aprovou contando com a renda, mas se a casa ficar vazia a prestação não para. Antes de avançar, faz esta conta: consegues pagar as duas prestações durante 3 a 6 meses sem renda? Se a resposta for não, o risco é maior do que parece.

Como a renda entra na equação

O banco aceita entre 50% e 80% da renda como rendimento, nunca o valor total do contrato. Imagina que arrendas a primeira casa por €900/mês. O banco não vai somar €900 ao teu salário. Vai aceitar entre €450 e €720 desse valor (50% a 80%), conforme os critérios de cada banco, e este intervalo não é fixo. Os três cenários em baixo mostram como este cálculo muda consoante o perfil e se tens ou não contrato assinado.

Três cenários reais

Mesmo com números que parecem fechar, o banco pode recusar: sem contrato de arrendamento a renda não conta, os critérios são mais apertados no segundo pedido, e o banco testa se consegues pagar se a taxa subir 1,5 pontos. Desde 1 de Agosto de 2026 o tecto recomendado pelo Banco de Portugal é 45%, cinco pontos abaixo do que era.

Casa nova: €250 000 · Empréstimo: €225 000 · Prestação: ~€930/mês · O que muda em cada cenário é o rendimento e a renda recebida.

Pressupostos: taxa 3,5%, prazo 35 anos. O cenário vermelho tem os mesmos dados que o dourado, a única diferença é não ter contrato de arrendamento assinado.

O que podes fazer para melhorar a aprovação

• 1 Reduz o spread do primeiro crédito primeiro. Se o teu crédito actual foi contratado antes de 2022, transferir para um spread mais baixo melhora directamente a taxa de esforço para o segundo pedido.
• 2 Assina o contrato antes de ir ao banco. Sem contrato de arrendamento, o banco não conta a renda. É o passo mais importante, e também o mais ignorado: muita gente vai ao banco com intenção de arrendar, quando devia ir com contrato assinado.
• 3 Reforça a entrada. Quanto mais entrares, menor é a prestação e mais folga tens na taxa de esforço.
• 4 Amortiza a primeira casa antes. Baixar a prestação actual liberta margem para a segunda.
• 5 Alarga o prazo. Uma prestação mais baixa pode ser a diferença entre aprovado e recusado, mesmo que pagues mais juros no total.
• 6 Compara bancos. A percentagem da renda aceite varia. Um intermediário licenciado sabe onde o teu dossier tem mais hipóteses.

Perguntas frequentes