Segunda casa sem vender a primeira: o que o banco realmente analisa

Tens casa própria, estás a pensar mudar, mas não queres vender. A ideia é comprar segunda casa sem vender a primeira: arrendas a que tens e compras outra. Em teoria a renda que vais receber ajuda a pagar a nova prestação, e os números parecem fechar. Na prática o banco avalia esta situação de forma diferente, e há mais coisas a considerar. Para simular a tua situação, usa o simulador do Bem Endividado.

O que muda quando pedes crédito para uma segunda casa

• 1 Já tens uma prestação activa. Antes de sequer falar da segunda casa, uma parte do teu salário já está comprometida. O banco soma as duas prestações para ver se consegues pagar as duas.
• 2 O banco empresta menos. O Banco de Portugal limita o empréstimo na segunda casa a 80% do valor (na primeira é 90%). Isso significa que tens de ter mais dinheiro guardado para a entrada.
• 3 A renda conta, mas não toda. O banco aceita a renda para calcular o que ganhas, mas só uma parte. Normalmente entre 50% e 80% do valor do contrato, porque tem em conta o risco de o imóvel ficar vazio ou o inquilino não pagar. Este intervalo não é fixo por lei, cada banco define internamente.
• 4 Precisas de contrato assinado. Sem contrato de arrendamento, a maioria dos bancos ignora a renda por completo na análise. Uma promessa verbal ou intenção de arrendar não chega.

A entrada que precisas de ter

Três detalhes que muita gente descobre tarde demais

A avaliação do banco pode ser inferior ao preço que pagaste. O banco empresta 80% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação interna. Se pagares €250.000 por uma casa avaliada em €220.000, o empréstimo máximo é €176.000, não €200.000. Os €24.000 a mais tens de cobrir do teu bolso. No mercado actual, isto acontece com frequência.

Vais passar a pagar dois seguros de vida. Cada crédito exige o seu. Para um empréstimo de €200.000, podes esperar pagar €15 a €40/mês a mais, dependendo da idade e da seguradora. Não és obrigado a contratar no banco, vale a pena comparar.

E se o inquilino sair? O banco aprovou contando com a renda, mas se a casa ficar vazia a prestação não para. Antes de avançar, faz esta conta: consegues pagar as duas prestações durante 3 a 6 meses sem renda? Se a resposta for não, o risco é maior do que parece.

Como a renda entra na equação

Imagina que arrendas a primeira casa por €900/mês. O banco não vai somar €900 ao teu salário. Vai aceitar entre €450 e €720 desse valor (50% a 80%), conforme os critérios de cada banco, e este intervalo não é fixo. Os três cenários em baixo mostram como este cálculo muda consoante o perfil e se tens ou não contrato assinado.

Três cenários reais

Mesmo com números que parecem fechar, o banco pode recusar: sem contrato de arrendamento a renda não conta, os critérios são mais apertados no segundo pedido, e o banco testa se consegues pagar se a taxa subir 1,5%.

Casa nova: €250.000 · Empréstimo: €200.000 · Prestação: ~€827/mês · O que muda em cada cenário é o rendimento e a renda recebida.

Pressupostos: taxa 3,5%, prazo 35 anos. O cenário vermelho tem os mesmos dados que o dourado, a única diferença é não ter contrato de arrendamento assinado.

O que podes fazer para melhorar a aprovação

• 1 Assina o contrato antes de ir ao banco. Sem contrato de arrendamento, o banco não conta a renda. É o passo mais importante, e também o mais ignorado: muita gente vai ao banco com intenção de arrendar, quando devia ir com contrato assinado.
• 2 Reforça a entrada. Quanto mais entrares, menor é a prestação e mais folga tens na taxa de esforço.
• 3 Amortiza a primeira casa antes. Baixar a prestação actual liberta margem para a segunda.
• 4 Alarga o prazo. Uma prestação mais baixa pode ser a diferença entre aprovado e recusado, mesmo que pagues mais juros no total.
• 5 Compara bancos. A percentagem da renda aceite varia. Um intermediário licenciado sabe onde o teu dossier tem mais hipóteses.

Perguntas frequentes