Amortizar crédito habitação em 2026 compensa na maioria dos casos se já tens fundo de emergência: 10 000€ amortizados cedo num crédito de 150 000€ poupam cerca de 15 100€ em juros se reduzires o prazo, contra uma comissão máxima de 50€ na taxa variável. A isenção desta comissão terminou no fim de 2025, mas o valor é pequeno face à poupança. Faz as contas ao teu caso na calculadora aqui em baixo, ou usa o simulador de amortização para veres o detalhe todo.

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Queres o quadro completo? O simulador de amortização compara os dois cenários lado a lado, calcula a poupança no seguro, mostra o quadro ano a ano e dá-te um relatório em PDF.

Comissão de amortização: o que pagas em 2026

A isenção da comissão de amortização antecipada nos créditos a taxa variável, criada em 2022, terminou a 31 de Dezembro de 2025. As propostas para a prolongar foram rejeitadas no Orçamento do Estado para 2026. Desde 1 de Janeiro de 2026 aplicam-se de novo os máximos legais:

  • 1Taxa variável: até 0,5% do capital amortizado. Amortizar 10 000€ custa no máximo 50€.
  • 2Taxa fixa: até 2% do capital amortizado. Nos mesmos 10 000€, até 200€.
  • 3Casos sem comissão: morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares. Confirma sempre o teu caso na FINE, a ficha de informação normalizada que o banco tem de te entregar antes de assinares, ou junto do banco.

A 30 de Setembro de 2026 o Parlamento aprovou na generalidade o fim desta comissão na taxa variável, mas ainda não é lei. Vê o que falta e se vale a pena esperar.

Tens poupanças e queres saber se vale mais a pena pagar uma parte da casa ao banco ou guardar o dinheiro? Faz as contas antes de tomar uma decisão.

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Amortizar, investir ou guardar?

  • 1Primeiro, o fundo de emergência: antes de amortizar seja o que for, garante 3 a 6 meses de despesas de lado. Dinheiro amortizado não volta atrás se precisares dele.
  • 2Compara com aplicações sem risco: se os depósitos e certificados rendem menos do que a taxa do teu crédito, amortizar ganha. Com a Euribor a 6 meses com média de 2,92% em Setembro de 2026, a taxa de muitos créditos voltou a ficar acima do que rendem as poupanças seguras.
  • 3Investimentos com risco são outra conversa: podem render mais do que a taxa do crédito, mas sem garantia. A decisão depende do teu perfil e do prazo, e aí vale a pena aconselhamento próprio.
Atenção ao timing com taxa variável: amortizar imediatamente antes da revisão da taxa maximiza o efeito na prestação seguinte, porque a nova prestação é calculada sobre o capital já reduzido. Para saberes quanto sobe na próxima revisão, vê quanto sobe a prestação este mês.

Amortizar não é a única forma de pagar menos

Se a tua taxa está alta por causa do spread, amortizar corta no capital mas não mexe na taxa. Transferir o crédito para outro banco ataca a própria taxa e pode baixar a prestação sem gastares as tuas poupanças. Muitas vezes as duas coisas juntas poupam mais. Vê quanto poupas no simulador de transferência de crédito.

Lê o guia completo sobre transferência de crédito habitação para perceberes os custos e quando compensa. Outro custo que podes estar a pagar a mais sem saber é o seguro de vida do crédito: a lei permite-te trocar de seguradora a qualquer momento, e a diferença pode valer centenas de euros por ano.

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Perguntas frequentes

Vale a pena amortizar o crédito habitação em 2026?

Na maioria dos casos, sim, desde que mantenhas um fundo de emergência de 3 a 6 meses de despesas. Amortizar rende, sem risco, o equivalente à taxa do teu crédito. Com a Euribor a 6 meses com média de 2,92% em Setembro de 2026, essa taxa está acima do que rendem os depósitos e as poupanças seguras para a maioria dos contratos.

Quanto poupo se amortizar 10 000€?

Depende do momento e da opção que escolheres. Num crédito de 150 000€ a 30 anos com TAN de 3,92%, amortizar 10 000€ ao fim de 5 anos poupa cerca de 15 100€ em juros se reduzires o prazo, ou cerca de 5 700€ se reduzires a prestação. Quanto mais cedo amortizares, maior a poupança.

Pago comissão por amortizar em 2026?

Sim. A isenção nos créditos a taxa variável terminou a 31 de Dezembro de 2025. Desde Janeiro de 2026 aplicam-se os máximos legais: 0,5% do capital amortizado na taxa variável e 2% na taxa fixa. Amortizar 10 000€ custa por isso no máximo 50€ ou 200€, conforme o tipo de taxa.

É melhor reduzir a prestação ou o prazo?

Reduzir o prazo poupa mais em juros do que reduzir a prestação, mas sobretudo porque te obriga a manter a prestação mais alta. O que decide mesmo a poupança é quanto pagas por mês: se reduzires a prestação e continuares a amortizar a diferença, a poupança fica quase igual à de reduzir o prazo. Reduz o prazo se queres acabar mais cedo sem pensar nisso; reduz a prestação se precisas de folga no orçamento. Vê os dois cenários com os teus números no simulador de amortização.

É melhor amortizar ou pôr o dinheiro a render?

Compara a taxa do teu crédito com o que o dinheiro rende noutro lado. Se o teu crédito custa 3,92% e os depósitos rendem menos do que isso, amortizar ganha, e sem risco nem impostos sobre o ganho. Investimentos com risco podem render mais, mas sem garantia; primeiro o fundo de emergência, depois a decisão.