| Amortizas | Nova prestação | Acabas antes | Poupança líquida |
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O capital que amortizas deixa de vencer juros à taxa do teu crédito, que é --. Como os juros de poupanças são tributados a 28%, uma aplicação teria de render -- brutos para produzir o mesmo efeito no teu património.
Comparação aritmética entre duas taxas, não uma previsão de rendimento. A tributação depende da tua situação fiscal.
| Período | Pago | Capital | Juros | AmortizaçãoAmort. | Em dívida |
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Isto é uma simulação, não é aconselhamento. Esta ferramenta calcula cenários a partir dos dados que introduzes e destina-se exclusivamente a informação e planeamento pessoal. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico, proposta de crédito, oferta vinculativa nem recomendação de qualquer decisão.
O Bem Endividado não é instituição de crédito nem intermediário de crédito e não intervém em nenhuma operação. Os valores são estimativas e podem divergir dos reais. Só os valores que o teu banco te comunicar por escrito são vinculativos.
Antes de decidires, confirma as condições com o teu banco e, se quiseres apoio, consulta um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal. Aviso legal completo.
É o pagamento de um valor extra ao banco, acima da prestação mensal, para reduzir o capital em dívida antes do prazo previsto no contrato. Pode ser parcial, quando reduz o saldo, ou total, quando liquida o crédito. Em Portugal é um direito garantido por lei a qualquer momento do contrato.
Por lei, uma amortização parcial baixa a prestação e mantém o prazo. É o que acontece se não disseres nada ao banco. Liberta dinheiro no orçamento todos os meses.
Reduzir o prazo mantém a prestação igual e acaba com o crédito mais cedo. Nas condições simuladas poupa mais em juros, mas é uma alteração ao contrato: tens de pedir por escrito e o banco pode recusar.
Há um detalhe que quase ninguém explica: o prazo só poupa mais porque te obriga a continuar a pagar o valor mais alto. Se reduzires a prestação e continuares a enviar a diferença todos os meses, chegas exactamente ao mesmo resultado. A escolha é entre disciplina automática e flexibilidade.
A isenção de comissão que vigorou entre 2022 e 2025 terminou a 31 de Dezembro de 2025 e as propostas para a prolongar foram rejeitadas no Orçamento do Estado. Desde Janeiro de 2026 voltaram a aplicar-se os máximos legais.
| Tipo de taxa | Comissão | Por 10 000€ | Por 25 000€ |
|---|---|---|---|
| Variável (Euribor) | 0,5% | 52€ | 130€ |
| Fixa | 2,0% | 208€ | 520€ |
| Morte, desemprego ou deslocação profissional | Isenta | 0€ | 0€ |
Estes são os limites máximos. O teu banco pode cobrar menos, por isso confirma sempre antes de transferir o dinheiro.
Há ainda um custo que quase ninguém menciona: a comissão está sujeita a 4% de Imposto do Selo. Numa comissão de 50€ são mais 2€, numa de 200€ são mais 8€. É por isso que amortizar 10 000€ em taxa variável custa 52€ e não 50€. Os juros do crédito de habitação própria permanente são isentos de Imposto do Selo, por isso essa parte não muda.
O crédito habitação usa o sistema francês de amortização: a prestação é sempre igual, mas a divisão entre juros e capital muda ao longo do tempo. No início quase tudo é juro; no fim quase tudo é capital.
Por isso o momento importa mais do que o valor. Numa amortização de 10 000€ num crédito de 150 000€ a 30 anos com TAN de 3,5%, reduzindo o prazo:
| Quando amortizas | Poupança em juros | Tempo que cortas |
|---|---|---|
| Ao fim de 1 ano | 16 067€ | 3 anos e 2 meses |
| Ao fim de 5 anos | 12 828€ | 2 anos e 9 meses |
| Ao fim de 10 anos | 9 316€ | 2 anos e 4 meses |
| Ao fim de 20 anos | 3 785€ | 1 ano e 8 meses |
A mesma quantia, o mesmo crédito. A diferença é só o momento.
Uma simulação é um modelo, e todos os modelos simplificam. Estes são os pressupostos que estão por trás dos números desta página, para que possas julgar quanto peso lhes dar.
Por defeito reduz a prestação e mantém o prazo. É esse o efeito automático de uma amortização parcial em Portugal.
Reduzir o prazo mantém a prestação igual e poupa bastante mais em juros, mas obriga a alterar o contrato. É uma renegociação e depende do acordo do banco, que pode recusar ou impor condições.
A isenção que vigorou entre 2022 e 2025 terminou a 31 de Dezembro de 2025. Desde Janeiro de 2026 aplicam-se os limites legais máximos: 0,5% do capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa.
Amortizar 10 000€ custa, no máximo, 50€ ou 200€ conforme o tipo de taxa. A esse valor acrescem 4% de Imposto do Selo, ou seja 52€ e 208€ no total. O banco pode cobrar menos do que o limite.
Na parcial entregas uma parte do capital em dívida e o crédito continua, com prestação mais baixa ou prazo mais curto. Na total liquidas tudo e o contrato termina.
Há duas diferenças práticas: o aviso ao banco é de 10 dias úteis na total, contra 7 na parcial, e a comissão incide sobre todo o capital em dívida. Numa dívida de 134 546€ a taxa variável, são 673€ de comissão.
Depois de liquidares, tens ainda de tratar do cancelamento da hipoteca no registo predial, que tem custos próprios.
Sim. A lei não limita o número de amortizações parciais e a maioria dos bancos aceita-as sem restrição de frequência.
Cada uma está sujeita à comissão em vigor, por isso vale a pena juntar valores em vez de amortizar quantias pequenas muitas vezes.
Sim. A lei exige um aviso de pelo menos 7 dias úteis antes da data em que a prestação costuma ser debitada. Numa amortização total o aviso é de 10 dias úteis.
O capital amortizado deixa de vencer juros à taxa do teu crédito, e essa poupança não é tributada. Como os juros de poupanças pagam 28% de imposto, uma aplicação teria de render cerca de 1,39 vezes a tua taxa em termos brutos para igualar.
Com uma TAN de 3,5%, um depósito precisaria de render 4,86% brutos. Antes de amortizar, garante primeiro um fundo de emergência de 3 a 6 meses de despesas.
Porque o momento importa. Nos primeiros anos a maior parte da prestação é juro e muito pouco é capital, por isso cada euro amortizado nessa fase elimina muitos anos de juros futuros.
A mesma amortização feita perto do fim do contrato poupa uma fracção do valor.
Não. Uma amortização parcial mexe apenas no capital em dívida. O spread, o indexante e o tipo de taxa mantêm-se exactamente iguais.
Para mudar a taxa é preciso renegociar com o banco actual ou transferir o crédito para outro.
Sim. A comissão não é devida em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares. Confirma o teu caso na Ficha de Informação Normalizada Europeia do contrato ou junto do banco.
Enquanto simulas, não. Todos os cálculos são feitos no teu dispositivo e nada é enviado para servidores.
Se pedires a análise gratuita, e só nesse caso, são enviados o teu email, o teu telemóvel e os dados e o resultado da simulação, para o intermediário de crédito poder olhar para o teu caso concreto. Nunca sem o teu consentimento. O aviso legal detalha o que é recolhido e por quanto tempo.
Os cálculos usam o método francês de amortização, o mesmo que os bancos aplicam em Portugal. A taxa de juro é deduzida do capital, prestação e prazo que indicas, ou usada directamente se a escreveres. A simulação mantém a taxa constante até ao fim do crédito, o que numa taxa variável não acontece.
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