Simulador de amortização de crédito habitação para saberes quanto poupas ao amortizar antecipadamente.
Descobre em segundos quanto poupas. Sem registo e sem pedir o teu email.
| Amortização | Nova prestação | Acabas antes | Poupança líquida |
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| Período | Total Pago | Capital | Juros | Amortização | Saldo Devedor |
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O que é uma amortização antecipada?
É o pagamento de um valor extra ao banco, acima da prestação mensal, para reduzir o capital em dívida antes do prazo previsto no contrato. Pode ser parcial, quando reduz o saldo, ou total, quando liquida o crédito. Em Portugal é um direito garantido por lei a qualquer momento do contrato.
Reduzir o prazo ou reduzir a prestação?
Por lei, uma amortização parcial baixa a prestação e mantém o prazo. É o que acontece se não disseres nada ao banco. Liberta dinheiro no orçamento todos os meses.
Reduzir o prazo mantém a prestação igual e acaba com o crédito mais cedo. Nas condições simuladas poupa mais em juros, mas é uma alteração ao contrato: tens de pedir por escrito e o banco pode recusar.
Há um detalhe que quase ninguém explica: o prazo só poupa mais porque te obriga a continuar a pagar o valor mais alto. Se reduzires a prestação e continuares a enviar a diferença todos os meses, chegas exactamente ao mesmo resultado. A escolha é entre disciplina automática e flexibilidade.
Quanto custa amortizar em 2026?
A isenção de comissão que vigorou entre 2022 e 2025 terminou a 31 de Dezembro de 2025 e as propostas para a prolongar foram rejeitadas no Orçamento do Estado. Desde Janeiro de 2026 voltaram a aplicar-se os máximos legais. A 30 de Setembro de 2026 o Parlamento aprovou na generalidade o fim da comissão na taxa variável, mas ainda não é lei: até lá, conta com estes máximos.
| Tipo de taxa | Comissão | Por 10 000€ | Por 25 000€ |
|---|---|---|---|
| Variável (Euribor) | 0,5% | 52€ | 130€ |
| Fixa | 2,0% | 208€ | 520€ |
| Morte, desemprego ou deslocação profissional | Isenta | 0€ | 0€ |
Estes são os limites máximos. O teu banco pode cobrar menos, por isso confirma sempre antes de transferir o dinheiro.
Há ainda um custo que quase ninguém menciona: a comissão está sujeita a 4% de Imposto do Selo. Numa comissão de 50€ são mais 2€, numa de 200€ são mais 8€. É por isso que amortizar 10 000€ em taxa variável custa 52€ e não 50€. Os juros do crédito de habitação própria permanente são isentos de Imposto do Selo, por isso essa parte não muda.
Porque o momento importa
Num crédito habitação a prestação é sempre igual, mas a forma como se divide muda ao longo do tempo. No início, a maior parte do que pagas é juro e muito pouco vai abater à dívida. Com o passar dos anos, inverte-se: cada vez mais vai para a dívida e menos para juros.
Por isso o momento importa mais do que o valor. Numa amortização de 10 000€ num crédito de 150 000€ a 30 anos com TAN de 3,5%, reduzindo o prazo:
| Quando amortizas | Poupança em juros | Tempo que cortas |
|---|---|---|
| Ao fim de 1 ano | 16 067€ | 3 anos e 2 meses |
| Ao fim de 5 anos | 12 828€ | 2 anos e 9 meses |
| Ao fim de 10 anos | 9 316€ | 2 anos e 4 meses |
| Ao fim de 20 anos | 3 785€ | 1 ano e 8 meses |
A mesma quantia, o mesmo crédito. A diferença é só o momento.
O que este cálculo assume, e o que ignora
Uma simulação é um modelo, e todos os modelos simplificam. Estes são os pressupostos que estão por trás dos números desta página, para que possas julgar quanto peso lhes dar.
- A taxa mantém-se constante. Num crédito de taxa variável, a prestação é ajustada de tempos a tempos conforme a Euribor sobe ou desce. O simulador não consegue adivinhar essas variações futuras, por isso calcula tudo como se a taxa actual se mantivesse até ao fim. Os valores reais serão diferentes.
- A prestação é constante. É assim que funciona a esmagadora maioria dos créditos habitação em Portugal: pagas sempre o mesmo valor por mês (dentro do mesmo período de taxa). Se o teu contrato tiver um formato diferente, os números não se aplicam.
- A comissão é o limite legal. O simulador aplica 0,5% ou 2% conforme o tipo de taxa, mais 4% de Imposto do Selo. O teu banco pode cobrar menos, e nalguns casos nada.
- A taxa calculada é uma estimativa. Quando não indicas a taxa de juro, o simulador calcula-a a partir do capital, prestação e prazo. Se algum desses valores estiver arredondado, a taxa pode ter um pequeno desvio face à real.
- O seguro de vida acompanha o capital. Na realidade o prémio também depende da idade dos titulares e das condições da apólice, que o simulador não conhece.
- Não estão incluídos custos de renegociação do prazo, juros corridos até à data da operação, cancelamento de hipoteca numa amortização total, nem qualquer outro encargo do teu contrato. Sobre a renegociação: o banco não pode cobrar comissão por ela, mas se exigir um novo contrato de mútuo com hipoteca, os custos de registo, certidões e notário andam pelos 400€ a 900€. Muitos bancos tratam da alteração internamente e sem escritura nova. Confirma antes de decidir, porque isto muda a conta quando a poupança extra do prazo é pequena.
Como se faz, passo a passo
- Simula os dois cenários. Vê quanto poupas a reduzir a prestação e quanto poupas a reduzir o prazo, para saberes o que estás a pedir antes de ligar ao banco.
- Confirma a comissão. Pergunta qual é a percentagem que te vão aplicar. O limite é 0,5% em taxa variável e 2% em fixa, mais 4% de Imposto do Selo por cima.
- Avisa com 7 dias úteis. É o prazo mínimo legal antes da data da prestação. Faz por escrito, mesmo que aceitem por telefone.
- Se queres o prazo, pede expressamente. Se não disseres nada, baixam a prestação. Pede a redução de prazo por escrito e guarda a resposta.
- Verifica o novo plano. O banco tem de te entregar por escrito a nova prestação ou o novo prazo, e o total de juros que passas a pagar. Confere com a tua simulação.
Erros que custam dinheiro
- Ficar sem fundo de emergência. Dinheiro entregue ao banco não volta atrás. Garante 3 a 6 meses de despesas antes de amortizar seja o que for.
- Assumir que o prazo desce sozinho. Não desce. Sem pedido escrito, o banco baixa a prestação e o prazo fica igual.
- Amortizar quantias pequenas muitas vezes. Cada operação paga comissão. Juntar e amortizar de uma vez sai mais barato.
- Amortizar sem comparar com transferir. Se o teu spread está acima do mercado, mudar de banco pode poupar mais do que a amortização, sem gastares poupanças. Vê também o nosso guia sobre quando vale a pena amortizar o crédito habitação.
- Esquecer o seguro de vida. O prémio acompanha o capital em dívida. Ao amortizar, o seguro também desce, e isso raramente entra nas contas.
Metodologia e fontes oficiais
As fórmulas de amortização, prazos de pré-aviso e limites legais de comissão baseiam-se na legislação portuguesa em vigor:
- Banco de Portugal: Como reembolsar antecipadamente o crédito habitação e regras de pré-aviso.
- Portal do Cliente Bancário: Informação e direitos dos clientes bancários.
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017: Artigo 23.º (Comissões de reembolso antecipado: 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa).
Metodologia revista e validada pela Equipa editorial do Bem Endividado (sobre o projecto) · Conteúdo actualizado a Setembro de 2026.