Fim Garantia Pública 2026: o teu prazo real está a acabar

A Garantia Pública para comprar casa sem entrada termina a 31 de Dezembro de 2026, mas o prazo real é muito anterior. Um processo de crédito habitação demora entre 60 e 90 dias da pré-aprovação à escritura. Quem ainda não começou em Setembro ou Outubro arrisca não fechar a tempo e ter de pagar 10% a 15% de entrada em 2027.

Usa o simulador de crédito habitação para calcular o financiamento e a prestação esperada antes de ir a um banco.

O que é a Garantia Pública e o que muda sem ela?

A Garantia Pública é um aval do Estado que permite a jovens até 35 anos financiar 100% do valor da primeira habitação própria permanente. O Estado garante os 15% que a banca não cobre a título normal, por isso entras na escritura sem entrada própria. O artigo Garantia Pública 2026: tudo o que precisas de saber explica as condições em detalhe.

Quando a Garantia Pública acabar, volta a vigorar a regra geral: a banca financia no máximo 90% do valor da avaliação ou do preço de compra, o que for menor. Os restantes 10% tens de pagar do teu bolso, antes da escritura.

Qual é o prazo real para usar a Garantia Pública?

A lei fixa a data limite da escritura em 31 de Dezembro de 2026. Parece que ainda há tempo. Mas um processo de crédito habitação, desde o pedido de pré-aprovação até à escritura, demora entre 60 e 90 dias em condições normais.

Esta é a sequência típica do processo:

• 1Simular e pedir pré-aprovação (1 a 2 semanas): o banco analisa os teus rendimentos e define o montante máximo de financiamento.
• 2Encontrar a casa e assinar o CPCV (2 a 4 semanas): com o valor máximo definido pelo banco, procuras e reservas o imóvel com um contrato promessa. A data da escritura tem de caber dentro do prazo de Dezembro.
• 3Avaliação do banco (1 a 2 semanas): um avaliador indicado pelo banco vistoria o imóvel e emite o relatório de avaliação.
• 4Aprovação formal e minuta (2 a 4 semanas): o banco conclui a análise final, envia a proposta definitiva e o notário agenda a escritura.
• 5Escritura (data a acordar com o notário): tem de ser assinada até 31 de Dezembro de 2026.

Cada passo pode atrasar por razões fora do teu controlo: documentação em falta, agenda do avaliador, carga do banco. Quem iniciar já em Setembro tem margem. Quem adiar para Novembro arrisca não fechar a tempo.

Quanto custa comprar casa sem Garantia Pública?

A diferença entre ter e não ter Garantia Pública não está na prestação mensal. Está no dinheiro que precisas de ter poupado antes da escritura. Sem GP, a banca financia no máximo 90% do valor da casa. Os restantes 10% tens de pagar do teu bolso.

A estes valores somam-se sempre os custos de transacção: Imposto de Selo sobre o crédito (0,6%), Imposto de Selo sobre a compra (0,8%), escritura, registo e outros encargos. Em regra totalizam entre 3 000 € e 6 000 € consoante o valor da casa e o banco. O IMT pode ser 0% para jovens que beneficiem do IMT Jovem, mas essa isenção existe independentemente da Garantia Pública.

Como aproveitar a Garantia Pública antes que feche?

O processo tem de correr pela ordem certa. Ir à procura de casa antes de ter pré-aprovação do banco é um erro comum: se encontras a casa ideal mas o banco não aprova o valor, perdes o sinal e o tempo.

• 1Simula o crédito: usa o simulador de crédito habitação para ter uma ideia do financiamento máximo e da prestação mensal antes de falar com qualquer banco.
• 2Pede a pré-aprovação: contacta um banco ou um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal. A pré-aprovação não é uma proposta definitiva, mas confirma que o banco está disposto a financiar até um determinado valor.
• 3Procura a casa dentro do limite aprovado: com o valor máximo definido, a procura é mais focada e evitas perder tempo com imóveis fora do alcance.
• 4Assina o CPCV com atenção à data: o contrato promessa de compra e venda fixa o preço e o prazo da escritura. Garante que a data cabe dentro de Dezembro de 2026.
• 5Entrega os documentos ao banco e aguarda aprovação formal: avaliação, análise de risco e proposta definitiva. Este passo é o mais imprevisível em termos de duração.

O que muda em Janeiro de 2027 sem Garantia Pública?

Se não fechares a escritura até 31 de Dezembro de 2026, perdes o acesso à Garantia Pública. A partir daí, a banca aplica as regras macroprudenciais em vigor: financiamento máximo de 90% do valor da avaliação ou do preço de compra, o que for menor.

Para uma casa de 250 000 €, isso significa ter 25 000 € de entrada, mais os custos de transacção. O artigo Quanto de entrada preciso para comprar casa? explica como calcular o valor exacto e o que deves contar nas poupanças.

Quanto à renovação: até hoje, não há qualquer decisão oficial de prolongar o programa para além de Dezembro de 2026. O governo pode alterar a lei, mas planear uma compra com base numa renovação que pode não acontecer é um risco desnecessário.

Perguntas frequentes