Garantia Pública 2027: vai acabar? O que muda e prazo real

A Garantia Pública do Estado em 2027 só existe se for prolongada. A lei fixa o fim a 31 de Dezembro de 2026 e a proposta do OE2027 não a prolonga, embora o Governo diga que a quer manter para os jovens. Para comprar casa sem entrada com a garantia, o prazo real é muito anterior: um processo de crédito habitação costuma levar dois a três meses da pré-aprovação à escritura. A partir de Novembro, mesmo com 60 dias de processo, só fecha a tempo quem já tiver pré-aprovação e casa escolhida. Quem não fechar até 31 de Dezembro tem de pagar 10% de entrada em 2027. Vê no simulador a prestação e a entrada com e sem garantia.

O que é a Garantia Pública e o que muda sem ela?

A Garantia Pública é um aval do Estado que permite a jovens até 35 anos financiar 100% do valor da primeira habitação própria permanente. O Estado dá uma garantia de até 15% do valor, o que permite ao banco financiar os 10% que normalmente não financia, por isso entras na escritura sem entrada própria. O artigo Garantia Pública 2026: tudo o que precisas de saber explica as condições em detalhe. Não a confundas com o IMT Jovem: a isenção de impostos não acaba com a garantia e continua em 2027.

Quando a Garantia Pública acabar, volta a vigorar a regra geral: a banca financia no máximo 90% do valor da avaliação ou do preço de compra, o que for menor. Os restantes 10% tens de pagar do teu bolso, antes da escritura.

Qual é o prazo real para usar a Garantia Pública?

A lei fixa a data limite da escritura em 31 de Dezembro de 2026. Parece que ainda há tempo. Mas um processo de crédito habitação, desde o pedido de pré-aprovação até à escritura, costuma levar dois a três meses em condições normais.

Esta é a sequência típica do processo:

• 1Simular e pedir pré-aprovação (1 a 2 semanas): o banco analisa os teus rendimentos e define o montante máximo de financiamento.
• 2Encontrar a casa e assinar o CPCV (2 a 4 semanas): com o valor máximo definido pelo banco, procuras e reservas o imóvel com um contrato promessa. A data da escritura tem de caber dentro do prazo de Dezembro.
• 3Avaliação do banco (1 a 2 semanas): um avaliador indicado pelo banco vistoria o imóvel e emite o relatório de avaliação.
• 4Aprovação formal e minuta (2 a 4 semanas): o banco conclui a análise final, envia a proposta definitiva e o notário agenda a escritura.
• 5Escritura (data a acordar com o notário): tem de ser assinada até 31 de Dezembro de 2026.

Cada passo pode atrasar por razões fora do teu controlo: documentação em falta, agenda do avaliador, carga do banco. Por isso, se ainda estás no início do processo, cada semana de atraso conta.

Quanto custa comprar casa sem Garantia Pública?

A diferença entre ter e não ter Garantia Pública não está na prestação mensal. Está no dinheiro que precisas de ter poupado antes da escritura. Sem GP, a banca financia no máximo 90% do valor da casa. Os restantes 10% tens de pagar do teu bolso.

A estes valores somam-se sempre os custos da compra: o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor emprestado) e cerca de 1 300 € de escritura, registo e outras despesas. Se tiveres até 35 anos e for a tua primeira casa, o IMT Jovem isenta-te do IMT e do Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) até 330 539 €. Sem essa isenção, numa casa de 250 000 € pagas mais 7 042 € de IMT e 2 000 € de Imposto do Selo. O IMT Jovem existe independentemente da Garantia Pública.

Como aproveitar a Garantia Pública antes que feche?

O processo tem de correr pela ordem certa. Ir à procura de casa antes de ter pré-aprovação do banco é um erro comum: se encontras a casa ideal mas o banco não aprova o valor, perdes o sinal e o tempo.

• 1Simula o crédito: usa o simulador de crédito habitação para ter uma ideia do financiamento máximo e da prestação mensal antes de falar com qualquer banco.
• 2Pede a pré-aprovação: contacta um banco ou um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal. A pré-aprovação não é uma proposta definitiva, mas confirma que o banco está disposto a financiar até um determinado valor.
• 3Procura a casa dentro do limite aprovado: com o valor máximo definido, a procura é mais focada e evitas perder tempo com imóveis fora do alcance.
• 4Assina o CPCV com atenção à data: o contrato promessa de compra e venda fixa o preço e o prazo da escritura. Garante que a data cabe dentro de Dezembro de 2026.
• 5Entrega os documentos ao banco e aguarda aprovação formal: avaliação, análise de risco e proposta definitiva. Este passo é o mais imprevisível em termos de duração.

Garantia Pública em 2027: o que muda se a escritura passar de Dezembro?

Se não fechares a escritura até 31 de Dezembro de 2026, perdes o acesso à Garantia Pública. A partir daí, a banca aplica as regras macroprudenciais em vigor: financiamento máximo de 90% do valor da avaliação ou do preço de compra, o que for menor.

Para uma casa de 250 000 €, isso significa ter 25 000 € de entrada, mais os custos de transacção. O artigo Quanto de entrada preciso para comprar casa? explica como calcular o valor exacto e o que deves contar nas poupanças. Para veres quanto juntar e que ordenado precisas numa casa de 150, 200 ou 250 mil euros, lê crédito habitação jovem 2027.

Na prática, quem tem até 35 anos e compra a partir de Janeiro de 2027 passa a ter as mesmas condições de crédito que qualquer outro comprador: financiamento até 90%, a mesma análise da taxa de esforço e o mesmo teste de stress do banco (vê se passas no simulador de taxa de esforço). A vantagem que fica do lado dos jovens é fiscal, e é a que se segue.

Quanto à renovação: a lei continua a fixar o fim a 31 de Dezembro de 2026. No Relatório do OE2027, entregue a 8 de Outubro, o Governo escreve que "manter-se-á a garantia pública na compra da primeira habitação", mas a proposta de lei não traz nenhum artigo que a prolongue e falta o diploma próprio. O governo pode alterar a lei, mas planear uma compra com base numa renovação que pode não acontecer é um risco desnecessário.

Perguntas frequentes