Simulador de crédito habitação para descobrires quanto podes gastar na tua próxima casa.

Q: O que é a taxa de esforço e porque é tão importante?

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 33% e os bancos raramente aprovam acima de 40%. Desde Agosto de 2026, o limite regulatório máximo do BdP é 45%. É calculada sobre o rendimento líquido, o que recebes na conta, não sobre o bruto. Se ganhas 3 000€ brutos e recebes 2 400€ líquidos, o banco usa os 2 400€. Exemplo: rendimento conjunto de 3 500€/mês. Taxa de esforço de 33% = prestação máxima de 1 155€/mês. Se já tens um crédito de 400€/mês, só sobram 755€/mês para o crédito da casa nova. Se a taxa ultrapassar o limite, o banco pode recusar o crédito, pedir um fiador, ou exigir mais entrada. Por isso esta app usa a taxa de esforço como principal variável de cálculo.

Q: Qual a diferença entre os três modos da aplicação?

Quero uma Casa Específica: tens uma casa em mente. A app estima se é viável com os teus dados, qual a prestação e quanto capital precisas. Qual o meu máximo?: não tens casa em mente mas queres saber até onde podes chegar. A app calcula o valor máximo com base no teu rendimento, poupanças e taxa de esforço. Arrendo a minha casa e compro outra: ficas com a casa actual, arrenda-a e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Tens dois sub-modos: avaliar uma casa específica ou estimar o máximo que podes pedir. Regra prática: começa pelo Qual o meu máximo? para perceber o teu tecto. Depois usa Quero uma Casa Específica para avaliar casas concretas. O Arrendo a minha casa e compro outra só faz sentido se conseguires arrendar a casa actual por um valor que ajude a cobrir os custos.

Q: Porque é que o IMT pode ser uma surpresa desagradável?

O IMT é pago antes da escritura, em dinheiro, e não é financiado pelo banco. Junta-se ao Imposto do Selo sobre a compra (0,8%), ao IS sobre o crédito (0,6%) e às custas de escritura. Muitas pessoas calculam só a entrada de 10% e chegam à escritura sem capital suficiente. Esta app calcula tudo automaticamente no campo "Dinheiro extra necessário na escritura". O IMT é calculado por escalões progressivos para habitação própria permanente em Portugal Continental. Exemplo para uma casa de 450 000€: IMT = 22 237€ + Imposto do Selo = 3 600€ + Escritura ≈ 3 500€ = 29 337€ em dinheiro só em impostos e custas, fora os 45 000€ de entrada mínima.

Q: O que conta como rendimento para o banco?

Geralmente aceite: salário líquido de contrato efectivo, subsídio de alimentação (parcialmente), rendimentos de arrendamento com contrato (a 70%), pensões. Aceite com condições: recibos verdes (normalmente exigem 2 anos de histórico); contratos a prazo; trabalho no estrangeiro (com documentação adicional). Geralmente não aceite: subsídios temporários, horas extra sem regularidade, rendimentos esporádicos, promessas de aumento futuro. Dica: usa nesta app o rendimento líquido conservador, o que tens garantido todos os meses. É o valor que o banco vai usar no pior cenário da análise de risco.

Prestação, IMT e taxa de esforço em segundos. Sem registo e sem pedir o teu email.

Quero uma Casa Específica

Tens uma casa em mente. Coloca o preço e vejo se poderás conseguir comprar, qual a prestação estimada e quanto poderás pagar.

Primeira Casa

Ainda não tens casa própria. A simulação usa apenas as tuas poupanças como entrada.

Valor da tua casaValor de mercado actual da tua casa, não o valor que pagaste nem o valor em dívida. Se não tens uma avaliação recente, usa o preço a que casas semelhantes estão a ser vendidas na tua zona.

€

Dívida ao bancoCapital em dívida no crédito actual da casa, não a prestação mensal. Podes encontrar este valor no extracto do banco ou na declaração anual de IRS. Se a casa não tem crédito, deixa a zero.

€

Comissão da imobiliáriaA comissão é paga pelo vendedor, não pelo comprador. Em Lisboa é tipicamente 5% do valor de venda, acrescida de IVA a 23%, ou seja, o custo real é 6,15%. É negociável: algumas agências aceitam 3–4%. Já aparece calculada em tempo real no campo abaixo.

Comissão total (c/ IVA)—

Prestação actualPrestação mensal que pagas actualmente pelo crédito da casa que vais arrendar. É usada para calcular a taxa de esforço combinada (crédito actual + crédito novo).

€/mês

Renda esperadaValor mensal que esperas receber de arrendamento da tua casa actual. O simulador usa apenas 70% deste valor para o cálculo do rendimento efectivo, para reflectir IRS sobre rendas e eventuais períodos sem inquilino.

€/mês

Cumpres os requisitos do IMT Jovem?

Se tens até 35 anos inclusive e é a tua primeira habitação própria permanente, podes ter:

• Isenção total de IMT e IS até 330 539€
• Isenção parcial entre 330 539€ e 660 982€ (pagas apenas 8% sobre o excedente)
• Garantia Pública do Estado para financiar até 100% da casa até 450 000€ (sem entrada de 10%)

Confirma elegibilidade na Autoridade Tributária e no teu banco. Válido OE2026.

Saber mais sobre IMT Jovem 2026 →

Só um dos compradores tem direito ao IMT Jovem Quando só um dos compradores cumpre os requisitos do IMT Jovem (por idade ou por já ter casa), a isenção aplica-se apenas à sua quota-parte (50%) dos impostos. O outro comprador paga IMT e IS normalmente sobre a sua metade.

A Garantia Pública do Estado (financiamento até 100%) exige que ambos os compradores cumpram todos os requisitos. Se só um cumpre, precisam de entrada de pelo menos 10%.

Condições do crédito

Rendimento líquidoTotal líquido após impostos e descontos. Podes incluir só o teu ou o de ambos, o que o banco irá considerar.

€

Teu ou de ambos, por mês

Valor de EntradaMontante que tens disponível para dar de entrada ao banco. Quanto maior a entrada, menor o crédito e a prestação mensal. Guarda sempre uma reserva de emergência fora deste valor.

€

Guarda margem para imprevistos

O líquido da venda já está incluído como entrada

O campo Valor de Entrada é só para poupanças adicionais. Não coloques aqui o valor da casa que vais vender.

Tenho outros créditos (automóvel, pessoal, etc.) Soma das prestações mensais de outros créditos activos: crédito automóvel, crédito pessoal, cartão de crédito com prestações, etc. Encontras este valor no teu homebanking. O banco conta estes valores no cálculo da taxa de esforço.

Prazo do créditoPrazos máximos do Banco de Portugal (desde agosto de 2026): 40 anos para quem tem até aos 35 anos inclusive, e 35 anos para quem tem mais de 35 anos. Além disso, a idade do titular mais velho no final do crédito não pode ultrapassar os 70 a 75 anos (ex.: com 50 anos o prazo máximo real é de 20 a 25 anos).

anos

Máx. 40a (até 35a) e 35a (>35a) · Limite 70–75a no termo

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Taxa de juroA taxa que pagas ao banco pelo empréstimo. Se não tens proposta de banco, usa 3,5% como referência actual para taxa variável. Taxa fixa significa que a prestação não muda durante o prazo acordado.

Euribor + spread do banco

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Taxa de esforço máx.Quanto do teu salário podes gastar em prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda não passar de 33%. Acima de 40% os bancos tendem a recusar. Desde Agosto de 2026, o limite regulatório máximo do BdP é 45%.

Banco recomenda 33%

Custos de escrituraCustos da escritura e registos: notário/Casa Pronta (375–700€), registo predial (~250€), certidões e outros emolumentos. Tipicamente entre 1 500–2 000€. O IMT e o Imposto do Selo são calculados automaticamente pelo simulador.

€

Tipicamente 1 500–2 000€ · Não inclui IMT nem Imposto do Selo (calculados automaticamente)

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

Prestação

—

Juros totais

—

Total banco

—

A tua simulação

Estimativa máxima de casa que poderás comprar Entrada disponível + crédito máximo (definido pela taxa de esforço). Arredondado a 500€.

—

Prestação mensal estimada

—

Não inclui seguros

Taxa de esforço

—

Testar limite de esforço:

IMT + custosTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

Ver detalhe

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

Valor pago por ti. Não é coberto pelo crédito nem pela venda.

Crédito necessário

—

Entrada

Crédito

Dicas para Poupar no Crédito

Negociação de Spread

Uma redução de 0,3% no spread pode poupar mais de 10 000 € em juros totais ao longo do prazo.

Seguros Fora do Banco

Podes subscrever os seguros de Vida e Multirriscos fora do banco e poupar até 50% nas apólices.

Amortização Estratégica

Abater capital nos primeiros 5 a 10 anos elimina juros futuros com o maior retorno possível.

Garantia Pública do Estado: pode permitir financiamento até 100% em casas até 450 000€, sem entrada de 10%. Sujeito a aprovação e adesão do banco ao programa.

Capital vs JurosMostra quanto do total pago ao banco é capital (o dinheiro que pediste) e quanto são juros (o custo do empréstimo). Quanto maior o prazo ou a taxa, maior a fatia de juros.

Proporção entre capital financiado e juros totais.

—

em juros

Capital pedido —

Total de juros —

Total ao banco —

—

Stress TestMostra como a tua prestação mensal sobe se a Euribor subir 1% ou 2%. Útil para perceber se consegues absorver uma subida de taxa sem entrar em dificuldades. O Banco de Portugal exige que os bancos façam este teste antes de aprovar crédito.

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa actual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipadaSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, abates capital em dívida mais depressa. Reduz o prazo do crédito e poupa milhares de euros em juros.

Simula o impacto de pagamentos extra mensais no prazo e juros.

Pagamento extra

€/mês

Indica um valor extra por mês acima para simular a poupança em juros e prazo.

Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Setembro 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

A tua simulação

Prestação mensal estimadaValor que pagas ao banco todos os meses pelo empréstimo. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, que o banco vai exigir e que aumentam o custo real.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

Taxa de esforço

—

IMT + custosTotal a pagar no dia da escritura, fora do empréstimo bancário. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

Ver detalhe

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

Valor pago por ti. Não é coberto pelo crédito nem pela venda.

Crédito necessário

—

Entrada

Crédito

Dicas para Poupar no Crédito

Negociação de Spread

Uma redução de 0,3% no spread pode poupar mais de 10 000 € em juros totais ao longo do prazo.

Seguros Fora do Banco

Podes subscrever os seguros de Vida e Multirriscos fora do banco e poupar até 50% nas apólices.

Amortização Estratégica

Abater capital nos primeiros 5 a 10 anos elimina juros futuros com o maior retorno possível.

Garantia Pública do Estado: pode permitir financiamento até 100% em casas até 450 000€, sem entrada de 10%. Sujeito a aprovação e adesão do banco ao programa.

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa actual ——

+1% → ——

+2% → ——

Capital vs JurosMostra quanto do total pago ao banco é capital (o dinheiro que pediste) e quanto são juros (o custo do empréstimo). Quanto maior o prazo ou a taxa, maior a fatia de juros.

Proporção entre capital financiado e juros totais.

—

em juros

Capital pedido —

Total de juros —

Total ao banco —

—

Tempo até comprarCalcula quanto tempo levará até juntares a entrada mínima necessária (10%) para a casa que pretendes comprar.

Descobre quando atinges o valor de entrada necessário.

Poupas por mês

€/mês

—

Indica quanto consegues poupar por mês

Amortização antecipadaSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, abates capital em dívida mais depressa. Reduz o prazo do crédito e poupa milhares de euros em juros.

Simula o impacto de pagamentos extra mensais no prazo e juros.

Pagamento extra

€/mês

Indica um valor extra por mês acima para simular a poupança em juros e prazo.

Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Setembro 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

A tua simulação

Estimativa máxima de casa nova que poderás comprarValor máximo de casa que podes comprar, somando as tuas poupanças ao crédito máximo que o banco pode aprovar tendo em conta o teu salário e a renda que vais receber.

—

Prestação mensal estimada

—

Não inclui seguros

Taxa de esforço

—

IMT + custosTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

Ver detalhe

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

Valor pago por ti. Não é coberto pelo crédito nem pela venda.

Crédito necessário

—

Entrada

Crédito

Dicas para Poupar no Crédito

Negociação de Spread

Uma redução de 0,3% no spread pode poupar mais de 10 000 € em juros totais ao longo do prazo.

Seguros Fora do Banco

Podes subscrever os seguros de Vida e Multirriscos fora do banco e poupar até 50% nas apólices.

Amortização Estratégica

Abater capital nos primeiros 5 a 10 anos elimina juros futuros com o maior retorno possível.

Decomposição de resultadosComo o simulador calcula a tua capacidade máxima: soma 70% da renda ao salário, calcula a prestação disponível com base na taxa de esforço e soma as tuas poupanças ao crédito máximo para chegar ao valor da casa nova.

Cálculo do rendimento considerado pelo banco e da capacidade máxima de compra.

1 Rendimento Efectivo

Rendimento mensal—

70% da renda aceite—

Salário efectivo—

2 Margem de Prestação

Taxa esforço máx.—

Prestação actual—

Outros créditos—

Prestação disponível—

3 Capacidade de Compra

Crédito bancário—

Poupanças/Entrada—

Valor da casa—

Resiliência Financeira · Sem Inquilino (Pior Caso)O que acontece à tua taxa de esforço se comprares pelo valor máximo estimado e a casa actual ficar temporariamente desocupada. O banco avalia este risco antes de aprovar o crédito.

Comparação entre a capacidade máxima com renda e o impacto real se a casa actual ficar desocupada.

Cenário Máximo (Com Inquilino)

—

✓ Confortável

Salário + 70% da renda esperada

Pior Caso (Sem Inquilino)

—

Ambas as prestações suportadas só pelo teu salário

33%

45%

0% Zona BdP (Máx 45%) 60%+

Se comprares pelo valor máximo e a casa ficar sem inquilino, o encargo mensal passa a ser suportado a 100% pelo teu salário. Recomenda-se prever uma reserva de emergência dedicada para cobrir meses de transição.

Capital vs JurosDo total que pagas ao banco ao longo do crédito, mostra quanto é o dinheiro que pediste (capital) e quanto são os juros. No modo arrendo, o prazo e a taxa que escolhes têm impacto directo nesta proporção.

Proporção entre capital financiado e juros totais.

—

em juros

Capital pedido —

Total de juros —

Total ao banco —

—

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa actual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipadaSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, abates capital em dívida mais depressa. Reduz o prazo do crédito e poupa milhares de euros em juros.

Simula o impacto de pagamentos extra mensais no prazo e juros.

Pagamento extra

€/mês

Indica um valor extra por mês acima para simular a poupança em juros e prazo.

Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Setembro 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

A tua simulação

Prestação nova casaValor que pagas ao banco todos os meses pelo novo empréstimo. Não inclui seguros de vida nem multirriscos, que o banco vai exigir e que aumentam o custo real.

—

Não inclui seguros de vida nem multirriscos. O valor real será superior.

Taxa de esforço

—

IMT + custosTotal a pagar no dia da escritura da casa nova, fora do empréstimo. Não é financiado pelo banco.IMT + IS compra (0,8%) + IS crédito (0,6%) + Escritura/registos

—

Ver detalhe

IMT—

IS Crédito—

IS Compra—

Escritura—

Valor pago por ti. Não é coberto pelo crédito nem pela venda.

Crédito necessário

—

Entrada

Crédito

Dicas para Poupar no Crédito

Negociação de Spread

Uma redução de 0,3% no spread pode poupar mais de 10 000 € em juros totais ao longo do prazo.

Seguros Fora do Banco

Podes subscrever os seguros de Vida e Multirriscos fora do banco e poupar até 50% nas apólices.

Amortização Estratégica

Abater capital nos primeiros 5 a 10 anos elimina juros futuros com o maior retorno possível.

Decomposição de resultadosResumo do que pagas e recebes por mês com as duas casas: prestação actual mais prestação nova, menos o aluguer que recebes. O resultado é o custo líquido real que pagas todos os meses.

Distribuição mensal dos custos e impacto da renda do aluguer.

Cenário Normal (Com Inquilino)

—

✓ Confortável

Salário + 70% da renda esperada

Pior Caso (Sem Inquilino)

—

Ambas as prestações suportadas só pelo teu salário

33%

45%

0% Zona BdP (Máx 45%) 60%+

Se a casa ficar sem inquilino, o encargo mensal passa a ser suportado a 100% pelo teu salário. Recomenda-se ter uma reserva de emergência dedicada para cobrir meses de transição.

Resiliência Financeira · Sem Inquilino (Pior Caso)O que acontece à tua taxa de esforço se ficares sem inquilino. O banco usa este cenário para testar a tua resiliência financeira. Se este valor ultrapassar 40-45%, o banco pode recusar mesmo que a situação normal seja confortável.

Comparação entre o cenário normal com rendimento de aluguer e o pior caso sem inquilino.

1 Encargo Bruto

Prestação casa actual—

Prestação nova casa—

Total ao banco—

2 Avaliação do Banco

Rendimento base—

70% da renda aceite—

Taxa de esforço—

3 Do Teu Bolso

Prestações totais—

Renda recebida (100%)—

Custo líquido—

Proporção entre capital financiado e juros totais.

—

em juros

Capital pedido —

Total de juros —

Total ao banco —

—

Impacto na prestação se a taxa de juro subir.

Taxa actual ——

+1% → ——

+2% → ——

Amortização antecipadaSe pagares um valor extra por mês além da prestação normal, abates capital em dívida mais depressa. Reduz o prazo do crédito e poupa milhares de euros em juros.

Simula o impacto de pagamentos extra mensais no prazo e juros.

Pagamento extra

€/mês

Indica um valor extra por mês acima para simular a poupança em juros e prazo.

Valores estimados com base nos dados introduzidos · Actualizado Setembro 2026 · Consulta sempre um profissional habilitado

Perguntas Frequentes

As dúvidas mais comuns sobre o crédito habitação

Os valores que introduzes na simulação ficam guardados localmente no teu browser (localStorage) para conveniência: se fechares e voltares a abrir, os dados estão lá. Estes dados nunca saem do teu dispositivo de forma automática.

Se preencheres o formulário de contacto, os dados que submeteres (email, telefone e resumo da simulação) são partilhados com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal e eliminados ao fim de 6 meses. Se, após a submissão, deres o consentimento separado para tal, os mesmos dados (e a zona, se a indicares) podem ainda ser partilhados com um consultor imobiliário para ajuda na procura de casa. Podes consultar a política de privacidade completa no botão "Aviso Legal e Privacidade" abaixo.

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 33% e os bancos raramente aprovam acima de 40%. Desde Agosto de 2026, o limite regulatório máximo do BdP é 45%.

É calculada sobre o rendimento líquido, o que recebes na conta, não sobre o bruto. Se ganhas 3 000€ brutos e recebes 2 400€ líquidos, o banco usa os 2 400€.

Exemplo: rendimento conjunto de 3 500€/mês. Taxa de esforço de 33% = prestação máxima de 1 155€/mês. Se já tens um crédito de 400€/mês, só sobram 755€/mês para o crédito da casa nova.

Se a taxa ultrapassar o limite, o banco pode recusar o crédito, pedir um fiador, ou exigir mais entrada. Por isso esta app usa a taxa de esforço como principal variável de cálculo.

Quero uma Casa Específica: tens uma casa em mente. A app estima se é viável com os teus dados, qual a prestação e quanto capital precisas.

Qual o meu máximo?: não tens casa em mente mas queres saber até onde podes chegar. A app calcula o valor máximo com base no teu rendimento, poupanças e taxa de esforço.

Arrendo a minha casa e compro outra: ficas com a casa actual, arrenda-a e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Tens dois sub-modos: avaliar uma casa específica ou estimar o máximo que podes pedir.

Regra prática: começa pelo Qual o meu máximo? para perceber o teu tecto. Depois usa Quero uma Casa Específica para avaliar casas concretas. O Arrendo a minha casa e compro outra só faz sentido se conseguires arrendar a casa actual por um valor que ajude a cobrir os custos.

Não necessariamente. A app usa os critérios padrão do Banco de Portugal, mas cada banco tem a sua própria política. O valor final aprovado depende de factores que o simulador não consegue calcular:

• Outros créditos em curso: cartão de crédito, carro ou crédito pessoal reduzem a tua capacidade. Esta app já os contabiliza quando os declaras no campo próprio, mas o banco verifica os teus registos na Central de Responsabilidades do Banco de Portugal independentemente do que declaras
• Histórico de crédito: incidentes no Banco de Portugal ou Central de Responsabilidades
• Tipo de contrato: efectivo, prazo certo ou recibos verdes têm ponderações diferentes
• LTV: os bancos financiam no máximo 90% do valor de avaliação ou compra (o menor dos dois)

Usa esta app para orientação e comparação de cenários. Para uma análise vinculativa, contacta um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal.

O IMT é pago antes da escritura, em dinheiro, e não é financiado pelo banco. Junta-se ao Imposto do Selo sobre a compra (0,8%), ao IS sobre o crédito (0,6%) e às custas de escritura. Muitas pessoas calculam só a entrada de 10% e chegam à escritura sem capital suficiente.

Esta app calcula tudo automaticamente no campo "Dinheiro extra necessário na escritura". O IMT é calculado por escalões progressivos para habitação própria permanente em Portugal Continental.

Exemplo para uma casa de 450 000€: IMT = 22 237€ + Imposto do Selo = 3 600€ + Escritura ≈ 3 500€ = 29 337€ em dinheiro só em impostos e custas, fora os 45 000€ de entrada mínima.

Não há resposta universal, depende do mercado, da tua liquidez e da tua tolerância ao risco.

Vender primeiro: tens certeza do valor que recebes e fazes uma proposta mais sólida. O risco é ficar sem casa temporariamente.

Comprar primeiro: não corres o risco de ficar sem casa. O risco é precisar de um crédito ponte (caro) se a venda demorar.

Arrendar primeiro (Arrendo a minha casa e compro outra): opção intermédia, arrenda a casa actual, usas a renda para pagar o novo crédito, vendes quando estiveres pronto.

Em mercados como Lisboa ou Porto, casas bem posicionadas tendem a vender rapidamente. Se o teu imóvel for apetecível, vender primeiro reduz o risco significativamente.

Geralmente aceite: salário líquido de contrato efectivo, subsídio de alimentação (parcialmente), rendimentos de arrendamento com contrato (a 70%), pensões.

Aceite com condições: recibos verdes (normalmente exigem 2 anos de histórico); contratos a prazo; trabalho no estrangeiro (com documentação adicional).

Geralmente não aceite: subsídios temporários, horas extra sem regularidade, rendimentos esporádicos, promessas de aumento futuro.

Dica: usa nesta app o rendimento líquido conservador, o que tens garantido todos os meses. É o valor que o banco vai usar no pior cenário da análise de risco.

Os bancos aplicam um desconto de 30% por razões de prudência: o imóvel pode ficar vazio, há custos de manutenção e o IRS leva parte da renda. Este critério está definido nas orientações do Banco de Portugal.

Atenção: o banco normalmente exige contrato de arrendamento celebrado para aceitar este rendimento. Rendimento expectável futuro pode não ser aceite.

Exemplo: arrendas a casa por 1 200€/mês. O banco conta 840€/mês (70%). Se o teu salário conjunto é 3 500€, o rendimento efectivo passa a 4 340€/mês, aumentando a tua capacidade de crédito.

O spread é a margem que o banco adiciona à Euribor para calcular a tua taxa de juro. Se a Euribor estiver a 3% e o teu spread for 1%, pagas 4% de taxa total. É o único componente que podes negociar.

O spread depende do teu perfil de risco, do LTV e do banco. O mesmo perfil pode obter spreads muito distintos de banco para banco, vale sempre a pena comparar.

Exemplo: numa casa de 300 000€ a 35 anos, a diferença entre spread 1,0% e 0,8% pode significar ~12 000€ poupados em juros ao longo do prazo.

Aviso Legal e Privacidade

Limites da simulação e privacidade dos dados

1. Natureza da ferramenta e limites do cálculo

O simulador de crédito habitação é uma ferramenta de cálculo automático e informativo, disponibilizada gratuitamente para fins de literacia financeira e planeamento pessoal.

Os resultados não constituem, em nenhuma circunstância: aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico; recomendação de contratação de qualquer produto; proposta, compromisso ou garantia de aprovação de crédito por parte de qualquer instituição financeira; nem qualquer forma de intermediação de crédito.

O operador deste site não é instituição de crédito, sociedade financeira, intermediário de crédito nem consultor financeiro, não está registado junto do Banco de Portugal ou da CMVM para o exercício dessas actividades, e não intervém em qualquer operação de crédito.

Pressupostos e limitações. Os cálculos consideram apenas os dados introduzidos pelo utilizador, incluindo eventuais outros compromissos de crédito declarados. Não reflectem a situação financeira completa do utilizador nem os critérios específicos de cada instituição, que variam. A taxa de juro é tratada como constante, quando em créditos de taxa variável o indexante é revisto periodicamente. Os valores de IMT são calculados com base na tabela de Habitação Própria Permanente em Portugal Continental e não se aplicam a habitação secundária, arrendamento, Açores ou Madeira. Os limites do IMT Jovem (isenção total até 330.539€ e parcial até 660.982€) e os critérios regulatórios apresentados podem ser alterados por legislação posterior à data de actualização indicada.

Apesar do cuidado colocado na implementação e verificação dos algoritmos, o simulador pode conter erros, imprecisões ou omissões.

Responsabilidade. O utilizador é o único responsável pelas decisões que tome com base nestas simulações. O operador do site não assume responsabilidade por perdas, danos ou prejuízos, directos ou indirectos, decorrentes da utilização da ferramenta. Antes de qualquer decisão, o utilizador deverá: (i) consultar um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal; (ii) verificar os valores de IMT e Imposto do Selo junto da Autoridade Tributária e Aduaneira; (iii) obter simulação vinculativa junto das instituições de crédito. A informação sobre a Garantia Pública do Estado é indicativa e a elegibilidade depende de condições específicas, do prazo do protocolo e da adesão do banco ao programa.

2. Dados de simulação

Todos os cálculos são executados no dispositivo do utilizador. Os valores financeiros introduzidos não são transmitidos para servidores. Podem ser guardados localmente no navegador, para conveniência, e incluídos no endereço da página quando o utilizador escolhe copiar o link da simulação. Essa partilha é uma escolha e responsabilidade do utilizador.

3. Formulário de contacto

Se o utilizador submeter o formulário, são recolhidos, com base no seu consentimento explícito (Art. 6.º, n.º 1, al. a) do RGPD): endereço de email, número de telemóvel, os dados e resultados da simulação e, quando aplicável, o respectivo link.

Finalidade: partilhar o contacto e os dados com um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal, para análise e acompanhamento do caso.

Subcontratantes: Netlify, Inc. (recepção via Netlify Forms), Make s.r.o. (transferência automatizada entre plataformas) e Google LLC (armazenamento em Google Sheets, controlado pelo operador deste site).

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Prazo de conservação: os dados são conservados por um período máximo de 6 meses a contar da data de submissão, findo o qual são eliminados.

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Aviso legal actualizado em Agosto de 2026. Valores fiscais (IMT, Imposto do Selo, IMT Jovem) baseados na legislação em vigor à data indicada.

Simulador de Crédito Habitação para Portugal

Tabelas AT 2026, IMT Jovem OE2026 e critérios do Banco de Portugal actualizados a Setembro de 2026.

O Bem Endividado é um simulador gratuito de crédito habitação desenvolvido especificamente para o mercado português. Calcula a prestação mensal, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), o Imposto do Selo e a taxa de esforço de acordo com as regras do Banco de Portugal e as tabelas AT 2026.

O que podes calcular

Prestação mensal do crédito habitação: usando a fórmula PMT padrão, igual ao Excel e aos simuladores dos bancos
IMT 2026: todos os escalões para habitação própria permanente em Portugal Continental
IMT Jovem OE2026: isenção automática para jovens até 35 anos inclusive até 330 539€, isenção parcial até 660 982€
Garantia Pública do Estado: quando activa, o simulador considera financiamento até 100% em casas até 450 000€, sem limite de entrada de 10%
Taxa de esforço: percentagem do rendimento comprometida com a prestação, com alerta se ultrapassar os limites do BdP
Valor máximo que o banco pode aprovar: baseado no teu rendimento e na taxa de esforço definida
Custo total dos juros: quanto pagas ao banco ao longo de todo o prazo
Amortização antecipada: quanto poupas em juros e anos se pagares um valor extra por mês

Três modos de simulação

Quero uma Casa Específica: Tens uma casa em mente. A app calcula se consegues comprar, qual a prestação estimada e se o banco vai aprovar o crédito.

Qual o meu máximo? Indicas o teu rendimento e poupanças e a app calcula o valor máximo de casa que podes comprar. Com IMT Jovem activo, o simulador considera automaticamente a Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos inclusive em casas até 450 000€.

Arrendo a minha casa e compro outra: Ficas com a casa actual, arrenda-a, e usas a renda para ajudar a financiar a casa nova. Este modo é único em Portugal e não existe em nenhum outro simulador de crédito habitação. Saber mais →

Comparadores integrados

O simulador inclui um comparador de prazos (vê o impacto na prestação e nos juros totais de 30, 35 ou 40 anos) e um comparador de taxas (quanto mudaria a prestação se o banco oferecer uma taxa 0,5% mais baixa ou mais alta).

IMT Jovem 2026: o que precisas saber

O regime IMT Jovem isenta totalmente do IMT e do Imposto do Selo jovens até 35 anos inclusive que comprem a primeira habitação própria permanente até 330 539€. Para imóveis entre 330 539€ e 660 982€, a isenção é parcial: paga-se IMT e Imposto do Selo apenas sobre o valor que excede 330 539€ (8% de IMT e 0,8% de IS sobre o excedente). Acima de 660 982€ aplicam-se as tabelas normais de IMT sem qualquer isenção. Estes valores foram actualizados em 2% no OE2026 e são confirmados pela Autoridade Tributária.

→ Artigo completo: IMT Jovem 2026: tudo o que precisas saber

Garantia Pública do Estado para jovens

Além da isenção de IMT, os jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado para financiamento até 100% do valor da casa, sem necessidade de entrada de 10%. A garantia cobre até 15% do valor da transacção, aplica-se a casas até 450 000€, e é válida para contratos celebrados durante 2026, sujeito a renovação. É cumulável com a isenção de IMT Jovem. Nem todos os bancos aderiram ao protocolo. Confirma sempre com a tua instituição de crédito.

→ Artigo completo: Garantia Pública do Estado para jovens 2026

Como funciona a taxa de esforço

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal comprometida com prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 33% e os bancos raramente aprovam acima de 40%. Desde 1 de Agosto de 2026, o limite regulatório máximo recomendado pelo BdP desceu de 50% para 45%, e a margem que os bancos têm para aprovar excepções apertou de 15% para 10%. O simulador avalia automaticamente a viabilidade do crédito com base nestes limites.

→ Taxa de esforço no crédito habitação: o que é e como calcular

→ Novas regras do crédito habitação: o que muda a 1 de Agosto de 2026

Como se calcula a prestação do crédito habitação

A prestação mensal do crédito habitação é calculada pelo método francês de amortização, onde as prestações são constantes ao longo de todo o prazo. A fórmula tem em conta três variáveis: o montante do empréstimo, a taxa de juro anual e o número de meses do contrato. No início do prazo, a maior parte de cada prestação corresponde a juros. Com o tempo, a proporção inverte-se e passa a ser maioritariamente capital amortizado. O Bem Endividado usa esta mesma fórmula, igual à usada pelos bancos e pelo Excel.

Quanto posso pedir ao banco para comprar casa

O valor máximo que o banco empresta depende de dois limites combinados. O primeiro é o rendimento: a prestação mensal não pode ultrapassar 33 a 40% do rendimento líquido do agregado familiar. O segundo é a entrada: os bancos financiam no máximo 90% do valor do imóvel, por isso precisas de ter pelo menos 10% disponível em poupanças. O valor máximo de casa que podes comprar resulta da soma da entrada disponível com o crédito máximo que o banco aprova com base no teu rendimento. Jovens até 35 anos inclusive podem aceder à Garantia Pública do Estado e financiar até 100% em casas até 450 000€.

Como funciona o modo "Arrendo a minha casa e compro outra"

Este modo calcula a viabilidade de comprar uma casa nova mantendo a actual arrendada. O banco considera 70% da renda esperada como rendimento efectivo para efeitos de taxa de esforço, porque desconta o risco de vacância e o IRS sobre rendas. Se a tua renda esperada for 1 200€/mês, o banco conta 840€/mês. Este critério está nas orientações do Banco de Portugal e é aplicado por todos os bancos. A prestação da casa actual e a da casa nova somam-se para o cálculo da taxa de esforço combinada. O simulador usa exactamente esta lógica para avaliar a viabilidade.

→ Artigo completo: Comprar segunda casa sem vender a primeira: como funciona

Amortização antecipada: quanto poupas em juros

A isenção de comissão por amortização antecipada em taxa variável vigorou entre 2022 e 31 de Dezembro de 2025 (Lei 1/2025). Desde Janeiro de 2026, os bancos podem voltar a cobrar até 0,5% do capital amortizado em créditos a taxa variável (artigo 23.º do Decreto-Lei 74-A/2017). Em taxa fixa, a comissão pode chegar a 2%. Ainda assim, pagar um valor extra por mês além da prestação normal reduz o capital em dívida mais depressa, diminui os juros futuros e encurta o prazo. Num crédito de 200 000€ a 35 anos a 3,5%, pagar 200€ extra por mês pode poupar mais de 30 000€ em juros e cortar 8 anos ao prazo, mesmo descontando a comissão. O simulador calcula este impacto automaticamente na secção de análise detalhada.

TAN e TAEG: qual a diferença

A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa de juro base do empréstimo, composta pela Euribor mais o spread do banco. É o valor que determina o montante dos juros que pagas. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efectiva Global) inclui a TAN mais todos os outros custos do crédito: seguros de vida e multirriscos, comissões e outros encargos. A TAEG é sempre superior à TAN e é o valor mais relevante para comparar propostas de bancos diferentes. O Bem Endividado usa a TAN para o cálculo da prestação, por isso deves introduzir a soma da Euribor com o spread que o banco te apresentar.

Devo comprar casa agora ou esperar?

Com a Euribor em queda desde 2024 e os preços das casas em Portugal a continuar a subir nas principais cidades, muitos compradores interrogam-se se vale a pena esperar. A resposta depende da tua situação financeira, do mercado local e do momento de vida. Há factores que favorecem comprar agora e outros que justificam esperar. O simulador ajuda-te a perceber se a tua situação financeira actual suporta uma compra neste momento.

→ Análise completa: Comprar casa agora ou esperar? Os factores que deves ponderar

Custos de comprar casa em Portugal além do preço

O preço do imóvel é apenas uma parte do custo real da compra. Acrescem o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), calculado por escalões progressivos sobre o valor da compra, o Imposto do Selo sobre a compra (0,8% do valor do imóvel), o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do valor financiado) e os custos de escritura e registos, tipicamente entre 1 500 e 2 000 euros. Para uma casa de 300 000 euros com 90% de financiamento, estes custos adicionais rondam os 15 000 a 17 000 euros. Para uma casa de 350 000 euros, sobem para cerca de 20 000 a 21 000 euros. Estes valores têm de ser pagos em dinheiro no dia da escritura, não são financiados pelo banco. O simulador calcula todos estes valores automaticamente.

→ Guia completo: Comprar casa em Portugal 2026: tudo o que precisas saber