Crédito para segunda habitação: quanto precisas em 2026?

Resposta directa: no crédito para segunda habitação (casa de férias ou de investimento), o banco financia no máximo 80%, por isso precisas de 20% de entrada, mais IMT e Imposto do Selo. Numa casa de 300 000€ são cerca de 77 400€ até à escritura. A prestação nova soma-se à que já pagas e o total não deve passar de 45% do teu rendimento. Faz as contas no simulador de crédito habitação, em "2.ª Habitação".

O que conta como segunda habitação para o banco

Para o banco, a casa é tua habitação própria e permanente se for lá que tu e a tua família vivem de forma estável. Tudo o resto conta como outra finalidade: a casa de férias na praia, o apartamento para arrendar, a casa onde um filho vai estudar.

O que decide as regras é a finalidade que declaras no pedido de crédito, não o número de casas que tens. Se vais morar na casa nova e arrendar a que tens hoje, a casa nova é habitação própria e as contas são outras: lê como comprar uma segunda casa sem vender a primeira. Este artigo trata só da casa que não é para morar.

Quanto financia o banco: 80%, não 90%

A Recomendação do Banco de Portugal fixa dois limites de financiamento, conforme a finalidade:

Os 80% contam sobre o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação do banco. Numa casa de 300 000€, o banco empresta no máximo 240 000€.

O prazo também pesa. Desde 1 de Agosto de 2026, o prazo máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos a partir daí. Quem compra uma segunda habitação já passou, quase sempre, dos 35.

Quanto precisas de ter: entrada, IMT e Imposto do Selo

A entrada duplica e o IMT sobe, porque a segunda habitação usa uma tabela sem isenção e com parcelas a abater mais baixas. Aqui fica a mesma casa de 300 000€ com as duas finalidades:

São cerca de 30 900€ a mais na mesma casa. Quase tudo vem da entrada: o IMT só pesa mais 1 063€. Para outros valores, vê a tabela completa de IMT da segunda habitação.

Não tens os 20%? A casa onde vives pode servir de garantia

Se a casa onde vives já está paga, ou quase, o banco pode aceitá-la como garantia de um segundo empréstimo que cubra parte da entrada. O limite conta casa a casa: tudo o que deves com a casa onde vives como garantia não pode passar de 80% do valor de avaliação dela. Numa casa avaliada em 250 000€, com 50 000€ ainda em dívida, ficam até 150 000€.

Não torna a compra mais barata. É mais um empréstimo, com prestação própria, que entra na mesma taxa de esforço. E se falhares os pagamentos, é a casa onde vives que está em jogo. As condições variam de banco para banco.

A prestação nova soma-se à que já tens

O banco soma a prestação nova a todas as que já pagas: o crédito da casa onde vives, o carro, o crédito pessoal. O total não deve passar de 45% do rendimento líquido, o limite do Banco de Portugal desde 1 de Agosto de 2026.

Há um segundo filtro. Num crédito a taxa variável ou mista com prazo acima de 10 anos, o banco calcula a prestação nova com a taxa mais 1,5 pontos. Nos 240 000€ a 35 anos, a prestação real a 3,5% é de 992€, mas o banco faz as contas com 1 211€.

Três famílias que já pagam 600€ por mês pela casa onde vivem e querem esta segunda habitação:

O terceiro caso é o que mais surpreende: a prestação real cabia, mas o teste de subida da taxa não. O banco ainda pode abrir uma excepção, só que essas estão limitadas a 10% do crédito que concede em cada semestre. Para perceberes como o banco faz esta conta, lê o guia sobre a taxa de esforço no crédito habitação.

O que não tens numa segunda habitação

Os apoios do Estado à compra de casa são para a casa onde vais morar:

• 1Garantia Pública: serve para jovens até aos 35 anos comprarem a primeira casa para morar. Numa casa de férias ou de investimento não se aplica, tenhas a idade que tiveres.
• 2IMT Jovem: a isenção também é só para a primeira habitação própria e permanente. Na segunda habitação pagas IMT desde o primeiro euro, com taxa de 1% no escalão mais baixo.
• 3Isenção de IMI: a isenção temporária para quem compra casa para morar também fica de fora. Na segunda habitação pagas IMI desde o primeiro ano.

Não declares habitação própria se não vais morar lá

A tentação existe: declarar a casa de férias como habitação própria para conseguir 90% de financiamento e pagar menos IMT. Sai caro.

O Código do IMT exige que a casa passe a ser a tua morada no prazo de 6 meses e que o continue a ser durante 6 anos. Se não for, perdes o benefício e a Autoridade Tributária cobra a diferença, com juros. Perante o banco, é declarar no pedido de crédito uma finalidade que não é verdadeira.

E a poupança é pequena. Na casa de 300 000€, a diferença de IMT é de 1 063€.

Custos de ter duas casas

Depois da escritura, a segunda habitação tem custos todos os meses, esteja ocupada ou vazia:

Perguntas frequentes