Sim, um emigrante a comprar casa em Portugal consegue crédito, mas os bancos financiam tipicamente até 80% do valor, por isso contas com 20% de entrada em vez de 10%. O que mais pesa é quando voltas a viver cá: antes da escritura contas como residente, até seis meses depois pagas o IMT normal, e mais tarde a casa conta como segunda habitação. A taxa de 7,5% de IMT para não residentes não se aplica a quem já foi residente em Portugal. Vê o teu caso no simulador do Bem Endividado.
Emigrante a comprar casa em Portugal: residente ou não residente?
Para o banco e para as Finanças, o que conta não é a nacionalidade. É a tua residência fiscal no dia em que assinas.
Se vives e pagas impostos em França, na Suíça ou no Luxemburgo, és não residente, mesmo com cartão de cidadão português. E isso muda três coisas: quanto o banco te empresta, que tabela de IMT pagas e a que apoios tens acesso.
A boa notícia é que, se já viveste em Portugal, a nova taxa de 7,5% de IMT para não residentes não te apanha. E se voltares antes de assinar, contas como residente para quase tudo.
Quanto financia o banco a um emigrante?
Tipicamente até 80% do valor da casa. Um residente que compra para morar pode chegar aos 90%, que é o tecto do Banco de Portugal para a habitação própria e permanente.
Os 80% têm duas razões. Para qualquer casa que não seja a tua morada permanente, o próprio Banco de Portugal limita o crédito a 80%. E os bancos tratam o rendimento ganho lá fora como mais arriscado.
Numa casa de 250 000€, a diferença vê-se logo na entrada:
| Perfil | Crédito máximo | Entrada |
|---|---|---|
| Residente, casa para morar | 90% (225 000€) | 25 000€ |
| Emigrante | 80% (200 000€) | 50 000€ |
São mais 25 000€ de poupança pela mesma casa, antes de impostos e escritura. Se ainda estás a juntar, vê quanto precisas mesmo de entrada.
O resto das regras é igual para toda a gente. As prestações de todos os teus créditos não podem passar de 45% do rendimento líquido, e o prazo máximo é de 40 anos até aos 35 de idade e de 35 anos depois disso. Os pormenores estão nas novas regras do crédito habitação e no guia da taxa de esforço.
Vê quanto consegues pedir a viver no estrangeiro, com a entrada de 20% e o IMT certo para o teu caso.
Simular como emigranteVoltar primeiro ou comprar primeiro?
Para quem pensa regressar, é a decisão que mais dinheiro mexe. O que conta é quando passas a viver em Portugal, face ao dia da escritura:
| Quando voltas | Crédito | IMT | Garantia Pública |
|---|---|---|---|
| Antes da escritura | Até 90% | Normal, IMT Jovem possível | Sim, até 35 anos |
| Até 6 meses depois | Até 80% | Normal, IMT Jovem possível | Não |
| Mais tarde | Até 80% | De segunda habitação | Não |
Antes da escritura quer dizer já teres a morada fiscal em Portugal quando assinas. Contas como residente, mas o banco continua a ver de onde vem o teu rendimento: se ainda recebes de fora, ou vens sem contrato de trabalho cá, as condições podem ser menos boas.
Até 6 meses depois é o prazo que a lei dá para passares a morar na casa. Pagas o IMT da casa onde moras e, até aos 35 anos, podes ter IMT Jovem. Mas tens de lá ficar de forma permanente durante seis anos, senão devolves o imposto que poupaste.
Um caso real
Uma jovem com residência fiscal na Suécia perguntou às Finanças se podia usar o IMT Jovem numa casa de 405 000€, com escritura em Agosto de 2026. Só tencionava morar nela em 2031.
A resposta foi não: a casa não seria a sua morada permanente nos seis meses seguintes à compra.
Quanto IMT paga um emigrante?
Depende de duas perguntas:
- 1Já viveste em Portugal? Quem já foi residente fiscal cá, em qualquer momento, paga pelas tabelas normais. É o caso de quase todos os emigrantes.
- 2Vais morar na casa até seis meses depois da escritura? Se sim, pagas a tabela da casa onde moras, a mais barata. Se não, pagas a tabela de segunda habitação.
Na mesma casa de 250 000€, com o Imposto do Selo de 0,8% incluído:
Voltas e moras na casa
9 042€
Casa onde moras
7 042€ de IMT e 2 000€ de selo. 0€ com IMT Jovem.
Continuas lá fora
10 106€
Segunda habitação
8 106€ de IMT e 2 000€ de selo.
Nunca viveste em Portugal
20 750€
Taxa de 7,5%
18 750€ de IMT e 2 000€ de selo.
Portugal Continental, tabelas de IMT de 2026. O IMT incide sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
O caso de quem continua lá fora não tem nada de especial por seres emigrante: quem vive em Lisboa e compra uma casa de férias no Algarve paga exactamente o mesmo. E se voltares só daqui a uns anos, pagas na mesma a tabela de segunda habitação e não recuperas a diferença quando regressares.
Para quem nunca viveu em Portugal
Desde 25 de Maio de 2026, quem compra casa sem nunca ter sido residente em Portugal paga uma taxa fixa de 7,5% de IMT. É o caso de um lusodescendente que nasceu e sempre viveu fora.
Se vieres viver para Portugal nos dois anos seguintes à compra, pedes a devolução da diferença por reclamação graciosa, no prazo de seis meses. O mesmo vale se puseres a casa em arrendamento habitacional dentro dos limites da lei.
Num casal casado em comunhão de bens, os 7,5% só se aplicam se nenhum dos dois alguma vez tiver sido residente. A tabela completa está no guia do IMT 2026.
Que documentos precisa um emigrante?
- 1NIF português com a morada do país onde vives. Sem ele não há escritura nem crédito.
- 2Representante fiscal ou notificações electrónicas. Se vives fora da UE e do Espaço Económico Europeu, deixas de precisar de representante se aderires às notificações electrónicas das Finanças.
- 3Conta num banco português, para a escritura e para as prestações.
- 4Prova de rendimento do país onde trabalhas: recibos de vencimento, contrato e declaração de impostos, muitas vezes traduzidos.
- 5Mapa de responsabilidades de crédito do banco central do país onde vives, para o banco ver as dívidas que tens lá.
Rendimento em moeda estrangeira: como o banco o conta
O teu salário conta, desde que o consigas provar. Mas se recebes em francos suíços, libras ou dólares, o banco tem um risco que não tem com um salário em euros: se a moeda desvalorizar, a prestação pesa mais.
Por isso os bancos tendem a ser mais conservadores e a emprestar menos a quem recebe noutra moeda. Cada banco tem o seu critério. Conta com margem na taxa de esforço, em vez de ires ao limite.
Mete o teu rendimento e o preço da casa e vê se a conta fecha a viver fora.
Simular gratuitamenteErros que saem caros aos emigrantes
- 1Contar com 90% de financiamento e descobrir tarde que só te emprestam 80%.
- 2Declarar a casa como morada e não te mudares a tempo. Passados os seis meses, as Finanças cobram o IMT que poupaste.
- 3Pagar 7,5% sem precisares. Se já foste residente, confirma que o IMT é liquidado pelas taxas gerais. E se pagaste e regressaste em dois anos, pede a devolução em seis meses.
- 4Esquecer os custos além do preço: escritura, registo, avaliação e o Imposto do Selo do crédito (0,6%).
- 5Deixar o NIF e a conta para o fim. São o primeiro passo, não o último.
O resumo: decide primeiro quando voltas a viver em Portugal. Essa resposta define a entrada, o IMT e os apoios a que tens direito.
Achas que isto pode ajudar alguém?
Perguntas frequentes
Sim. Os bancos portugueses financiam quem vive no estrangeiro, desde que prove o rendimento e tenha NIF português. Tipicamente emprestam até 80% do valor da casa, contra 90% para um residente que compra para morar.
Tipicamente até 80% do valor da casa, o que obriga a 20% de entrada. Se já tiveres voltado a viver em Portugal quando assinas, contas como residente e podes chegar aos 90% na casa onde vais morar, o limite do Banco de Portugal.
Normalmente não. A taxa de 7,5% para não residentes não se aplica a quem já foi residente em Portugal em qualquer momento, segundo o Ofício-Circulado 40131/2026 da Autoridade Tributária. Um emigrante paga pelas tabelas normais: a da casa onde mora, se se mudar para ela até seis meses depois da escritura, ou a de segunda habitação.
Só se passares a morar na casa até seis meses depois da escritura e lá ficares de forma permanente durante seis anos. As Finanças já recusaram o IMT Jovem a uma emigrante na Suécia que só tencionava morar na casa anos depois. Se tens casa própria no país onde vives, confirma com as Finanças se manténs o direito, porque a lei não o esclarece.
Muitas vezes sim. Se já tiveres morada fiscal em Portugal quando assinas, contas como residente: o banco pode financiar até 90% em vez de 80%, e até aos 35 anos tens acesso ao IMT Jovem e à Garantia Pública. O banco continua a avaliar de onde vem o teu rendimento.
Sim, desde que o proves com recibos, contrato e declaração de impostos do país onde vives. Se recebes noutra moeda, os bancos tendem a ser mais conservadores por causa do risco cambial, e podem emprestar menos.