Nova lei do arrendamento: vai haver tectos de renda por concelho?

Não: a nova lei do arrendamento não cria tectos de renda. Acaba com o travão de 2% nos contratos novos e ainda está a ser votada no Parlamento, por isso nada mudou. Os limites por concelho que circulam nas notícias são do arrendamento acessível, um regime voluntário que isenta a renda de IRS a quem aderir. Se vais arrendar a tua casa para comprar outra, vê se a conta fecha no simulador de crédito habitação.

A nova lei do arrendamento já está em vigor?

Não. A nova lei do arrendamento é, por agora, uma proposta do Governo (a Proposta de Lei 103/XVII). Muda o NRAU, a chamada lei das rendas, com as regras dos contratos e dos despejos.

Foi aprovada na generalidade a 30 de Setembro de 2026: o Parlamento aceitou discutir a ideia, mas o texto ainda pode mudar. Faltam três passos:

• 1Especialidade: os deputados discutem e votam cada ponto em comissão. É a fase em que está agora.
• 2Votação final global: o Parlamento vota o texto final. Ainda não tem data.
• 3Decreto-lei do Governo: a proposta é uma autorização legislativa. Se passar, o Governo escreve as regras num decreto-lei, que só conta depois de publicado no Diário da República.

Até lá, os contratos novos seguem as regras que já existem hoje.

Os limites de renda por concelho são obrigatórios?

Não. As tabelas com um limite de renda por concelho e por tipologia que andam a circular são de outra lei, publicada a 13 de Outubro: a Portaria n.º 454/2026/1. Fixa os limites do arrendamento acessível (oficialmente, Regime Simplificado de Arrendamento Acessível).

Este regime é voluntário. Só cumpre os limites quem quiser aderir. Em troca, a renda fica isenta de IRS. As regras principais:

• 1Renda igual ou abaixo do limite do teu concelho para a tipologia da casa. Os limites foram calculados a partir de 80% da renda mediana do INE (o valor do meio: metade das rendas está acima, metade abaixo).
• 2Contrato de pelo menos 3 anos, para habitação permanente.
• 3Registo na plataforma do IHRU (o instituto público da habitação) até 15 de Janeiro do ano seguinte ao contrato, com a cópia do contrato e o comprovativo das Finanças.

Os limites vão de 224€ a 2 066€ por mês. Sobem 10% se a casa tiver estacionamento próprio e mais 10% se tiver certificado energético A ou superior. Alguns exemplos:

A tabela completa, com os 308 concelhos, está na portaria no Diário da República.

O que muda na renda, na caução e nas rendas adiantadas?

A proposta dá mais margem ao senhorio. Não cria nenhum tecto de renda. Pelo contrário, acaba com o travão que hoje existe:

Vais arrendar a tua casa? Quanto IRS pagas pela renda?

Depende da renda. Pouca gente sabe isto: desde 1 de Janeiro de 2026, quem cobra até 2 300€ por mês paga só 10% de IRS sobre a renda, em vez de 25%. É a chamada renda moderada, válida até 2029. O limite de 2 300€ não proíbe ninguém de cobrar mais: só muda a taxa de imposto.

Tens três caminhos. Exemplo com um T2 no Porto, em contas simplificadas (sem despesas dedutíveis):

A conta que interessa: o arrendamento acessível só compensa se a renda que conseguias no mercado estiver perto do limite do teu concelho. Neste exemplo, cobrar 1 300€ com IRS a 10% deixa-te mais 52€ por mês do que o arrendamento acessível.

A renda ajuda a pagar o crédito da casa nova?

Ajuda, mas o banco não conta a renda toda. Normalmente aceita só uma parte, e só com contrato assinado. Explicamos como no artigo sobre comprar uma segunda casa sem vender a primeira.

Contam ainda dois limites do Banco de Portugal:

• 1Taxa de esforço até 45%: a soma das prestações não deve passar de 45% do teu rendimento líquido. Vê o que isto quer dizer no artigo sobre taxa de esforço.
• 2Financiamento até 90% ou 80%: se fores morar para a casa nova, o banco pode emprestar até 90%. Se for para investimento, o máximo é 80%, como explicamos no artigo sobre crédito para segunda habitação.

A escolha da renda também conta aqui. Uma renda mais baixa no arrendamento acessível paga menos imposto, mas o banco conta menos rendimento.

Perguntas frequentes