A lei manda publicar o preço das casas vendidas. Onde estão?

Desde 1 de Janeiro de 2025, a lei manda publicar todos os meses, no Portal da Justiça, o preço das casas vendidas, sem nomes, por freguesia, concelho e distrito. A 26 de Outubro de 2026, não encontrámos esses dados. Hoje só vês o anúncio: em Lisboa, um T1 anunciado por 314 mil€ vende-se, no valor do meio, por 265 mil€.

Antes de fazeres uma proposta, vê no simulador de crédito quanto o banco te empresta.

O que diz a lei sobre o preço das casas vendidas?

Quando compras uma casa, o negócio fica no registo predial, o registo oficial de quem é dono de cada casa. Desde 1 de Janeiro de 2025, o registo tem de guardar também o preço de cada venda e publicá-lo no Portal da Justiça. A regra entrou com o Orçamento do Estado para 2025.

Por palavras simples: preços sem nomes, juntos por freguesia, concelho e distrito, actualizados todos os meses. A lei não promete o preço de cada casa. Mesmo cumprida, vais ver valores da tua freguesia, não a casa do vizinho.

A 26 de Outubro de 2026, procurámos estes preços no Portal da Justiça, no site do Instituto dos Registos e do Notariado (que gere o registo predial) e nas notícias. Não os encontrámos. Pode haver trabalho em curso, mas hoje um comprador não consegue usar estes números. Se isso mudar, actualizamos este artigo.

Quanto se pede e quanto se paga? Cinco casas lado a lado

Para cada casa, comparámos três números do mesmo período, Abril a Junho de 2026:

• 1Anúncio: o preço pedido no portal de anúncios idealista.
• 2Venda: o preço que ficou na escritura (o contrato final da compra), segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE).
• 3Banco avaliou: quanto o banco acha que a casa vale. É sobre este valor que decide quanto te empresta.

Todos são medianas: o valor do meio (metade das casas custou mais, metade menos).

Em três das cinco cidades, o anúncio fica bem acima da venda. Em Leiria e em Braga, é ao contrário. E em todas o banco avalia abaixo do preço de venda.

O banco avalia abaixo da venda: o que muda na tua entrada

Isto não quer dizer que quem comprou pagou a mais. As avaliações do INE só contam casas avaliadas em pedidos de crédito, por peritos com regras próprias. São outras casas e outra forma de medir.

Mas mexe com o teu bolso. Pela regra do Banco de Portugal, o banco empresta no máximo 90% do valor mais baixo entre o preço e a avaliação, numa casa para morar. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença sai da tua poupança. A excepção é a garantia pública para jovens até 35 anos, que permite financiar até 100% da primeira casa em contratos feitos até 31 de Dezembro de 2026. O Governo diz no Relatório do OE2027 que a quer manter, mas ainda não há diploma.

Vê com calma quanto precisas de entrada para a casa antes de fazer uma proposta.

Porque é que o preço pedido e o de venda não batem certo?

A diferença entre anúncio e venda não é toda desconto que vais conseguir a negociar. Há várias razões possíveis:

• 1O anúncio é o ponto de partida e o preço final pode ficar abaixo.
• 2Casas com preço alto demais podem ficar mais tempo anunciadas e pesar mais nos anúncios.
• 3Nem todas as casas vendidas passam pelos anúncios.
• 4São alturas diferentes: a escritura pode chegar meses depois de o preço ser combinado.
• 5A área pode ser medida de outra forma no anúncio e nas Finanças.

Cuidado com a média do país. Juntando tudo, o anúncio fica 31% acima da venda (3 202€ contra 2 445€ por m²). Mas nenhum dos 15 concelhos que comparámos chega perto: o mais alto foi Faro, com 19%. Uma explicação provável: segundo a metodologia do idealista, cada zona pesa conforme o número de anúncios que tem, e o INE conta pelas vendas. Compara sempre preços da mesma zona.

Porque não sabes por quanto se vendeu a casa do vizinho (e em Inglaterra sabes)

Os preços reais de venda já existem em Portugal, mas não para ti. O SIR (Sistema de Informação Residencial), da Confidencial Imobiliário, junta dados de mais de 700 empresas do sector desde 2007 e chega ao código postal. Segundo a empresa, os principais bancos usam-no. Não é de acesso livre: é para profissionais.

Fontes: Confidencial Imobiliário (SIR e Micro-SIR), INE e Código do Registo Predial, artigo 108.º.

Daqui nasce uma pergunta: se uma empresa privada já junta preços reais de centenas de empresas, porque é que os preços que a lei manda recolher no registo predial ainda não estão públicos? As duas coisas não são iguais: o SIR recebe dados de quem trabalha no mercado, e o registo predial é um registo oficial, onde publicar exige trabalho técnico e cuidado com os dados pessoais. Por isso, a pergunta útil é: o que foi feito desde 1 de Janeiro de 2025?

Noutros países, qualquer pessoa vê o preço de cada casa vendida, sem nomes:

Fontes: HM Land Registry, Property Price Register e data.gouv.fr. Nenhum publica nomes, e em França é proibido usar os dados para identificar as pessoas.

Se os preços fossem públicos, pagarias menos?

Ninguém sabe ao certo. Os estudos apontam para lados diferentes:

• 1Israel: em 2010, um tribunal obrigou a publicar os preços de todas as vendas. Depois disso, casas parecidas passaram a vender-se a preços mais próximos, e o efeito foi maior onde as pessoas tinham menos estudos e menos rendimento.
• 2Hong Kong: uma lei obrigou a dar mais informação na venda de casas novas antes de estarem construídas. Os preços ficaram mais próximos onde faltava informação sobre a qualidade, mas mais desiguais onde havia poucas vendas para comparar.
• 3Estados Unidos: um preço pedido mais alto tende a puxar o preço de venda para cima. Em Portugal, o anúncio é a única referência que o comprador vê.

Há várias formas de dar mais informação a quem compra, todas com riscos. Publicar o que a lei já prevê pode acrescentar pouco ao INE. Preços por rua ajudam a comparar, mas numa rua com poucas vendas dá para adivinhar a casa. Mostrar cada venda sem nomes, como em França, exige regras apertadas de protecção de dados.

Como saber hoje quanto vale uma casa

• 1Vê o preço do meio do teu concelho. No simulador do preço da casa por concelho escolhes o concelho e a área e vês o preço de venda e a avaliação do banco, com dados do INE. Se preferires a fonte, abre o destaque mais recente das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, descarrega o Excel e procura o teu concelho no quadro dos últimos 12 meses. Multiplica o valor por m² pela área da casa e compara com o anúncio.
• 2Pede ao mediador as vendas parecidas na zona. Alguns trabalham com bases de dados de preços reais, como o SIR. Pergunta por quanto se venderam, não por quanto estão anunciadas.
• 3Pede a avaliação do banco antes de fechar o negócio. É o número que conta para o empréstimo.
• 4Testa se a prestação cabe no teu orçamento antes de fazer uma proposta.

Para o resto das contas, vê quanto custa comprar casa além do preço e confirma a tua taxa de esforço, ou faz a conta no simulador da taxa de esforço.

Perguntas frequentes