Como calcular a taxa de esforço: a conta que o banco faz

Para saber como calcular a taxa de esforço, soma as prestações de crédito que pagas por mês, divide pelo teu rendimento líquido mensal e multiplica por 100. O banco faz a mesma conta, mas num crédito a taxa variável com mais de 10 anos usa uma prestação calculada com a taxa pelo menos 1,5 pontos mais alta. É essa taxa de esforço que não pode passar dos 45%. Podes fazer a tua conta no simulador de taxa de esforço.

Como calcular a taxa de esforço em 3 passos

A taxa de esforço diz que parte do teu rendimento vai para pagar créditos. O Banco de Portugal chama-lhe DSTI, mas é a mesma coisa.

• 1Soma as prestações de crédito que pagas por mês: casa, carro, crédito pessoal. Junta a prestação do crédito novo que vais pedir.
• 2Divide pelo rendimento líquido mensal: o que recebes depois de IRS e Segurança Social.
• 3Multiplica por 100. O resultado é a tua taxa de esforço, em percentagem.

Esta é a tua taxa de esforço real. A do banco é quase sempre mais alta, por causa do passo seguinte.

A conta que o banco faz: a prestação com a taxa agravada

Quando pedes um crédito a taxa variável (a que muda com a Euribor), o banco não usa a prestação que vais pagar hoje. Calcula uma prestação mais alta, como se a Euribor já tivesse subido. É esta prestação que tem de caber nos 45%.

A subida que o banco tem de simular depende do prazo do crédito:

Um crédito à habitação tem quase sempre mais de 10 anos, por isso a regra que te toca é a dos 1,5 pontos. Se a tua taxa for 3%, o banco faz a conta a 4,5%. Estes valores são mínimos: o banco pode simular uma subida maior.

Na taxa mista (fixa nos primeiros anos, variável depois), o banco usa a maior de duas prestações: a do período fixo, ou a do período variável já com a subida. Na taxa fixa durante todo o crédito, a prestação não muda, e a regra do Banco de Portugal sobre esta subida só fala da taxa variável e da mista.

O que entra e o que não entra nas prestações

Entram todas as prestações de créditos com um plano de pagamento definido (um valor por mês, até uma data de fim):

• 1Entram: o crédito à habitação novo, outros créditos à habitação, o crédito automóvel e o crédito pessoal.
• 2Não entram: cartões de crédito e descobertos sem plano de pagamento definido, a renda de casa, a luz, o supermercado e as outras despesas do mês.
• 3Um crédito que vais liquidar antes de receber o dinheiro do novo pode ficar de fora. Tens de te comprometer a pagá-lo e o banco tem de ter o comprovativo.

O banco não conta as tuas despesas do dia a dia, mas tu deves contar. Uma prestação que o banco aprova pode deixar pouco para o resto do mês. Há um artigo sobre a diferença entre a taxa que o banco aprova e a que consegues pagar.

Crédito a dois: os rendimentos somam-se, mas também contam todos os outros créditos de cada um. Se o teu parceiro tem um crédito automóvel, a prestação dele entra por inteiro na conta.

Que rendimento conta

Conta o rendimento líquido: o que recebes depois de descontados o IRS e a Segurança Social. Para o saber, o banco usa a última declaração de IRS, o que recebeste nos últimos três meses, ou as duas coisas.

O rendimento é anual, dividido por 12 meses. Se recebes 14 salários de 1 500€ (com subsídios de férias e de Natal), o rendimento mensal para o banco é 1 500€ × 14 ÷ 12 = 1 750€.

Há uma excepção para quem é mais velho. Se vais ter mais de 70 anos quando o crédito acabar, o banco corta pelo menos 20% ao rendimento, na proporção dos anos do crédito em que já terás passado dessa idade. O corte não se aplica a quem já está reformado.

Três exemplos de cálculo da taxa de esforço

Nos três casos: crédito a taxa variável, a 35 anos, com taxa de 3% (é um exemplo, a tua depende do banco e da Euribor). O banco faz a conta a 4,5%.

Repara no terceiro caso: a prestação real é 38,5% do salário, mas na conta do banco passa dos 45%. Fora das excepções, o banco não o deve aprovar com estes valores.

No segundo caso, se o casal acabar de pagar o carro antes do crédito da casa, a conta do banco volta aos 32,8%.

E se pagas renda?

A renda não entra na taxa de esforço do banco, porque não é um crédito. Quando compras casa, deixas de a pagar e passas a pagar a prestação.

Há outra taxa de esforço, usada pelo Estado no apoio extraordinário à renda. Aqui, a conta é a renda do ano a dividir pelo rendimento do ano. O rendimento não é o líquido que recebes: é o que as Finanças apuram na tua declaração de IRS. Segundo o Decreto-Lei n.º 20-B/2023:

• 1Quem pode ter o apoio: quem tem residência fiscal em Portugal, gasta 35% ou mais do rendimento com a renda, tem rendimento até ao limite do 6.º escalão do IRS e um contrato de arrendamento de primeira habitação registado nas Finanças.
• 2Data do contrato: celebrado até 15 de Março de 2023. Há uma excepção para contratos novos na mesma casa, quando o anterior acabou por iniciativa do senhorio.
• 3Quanto recebes: a parte da renda acima dos 35% do rendimento, até 200€ por mês. É atribuído sem teres de o pedir e está previsto até 31 de Dezembro de 2028.

A tua taxa de esforço passa dos 45%?

Ainda há caminhos. Cada banco pode aprovar acima de 45% até 10% do dinheiro que empresta em cada semestre, se justificar porque o teu caso é seguro. Além disso, podes mudar os números da conta:

• 1Liquidar um crédito pequeno antes do crédito da casa, como no segundo exemplo.
• 2Pedir menos dinheiro: com uma entrada maior ou uma casa mais barata, a prestação baixa. Vê quanto precisas de ganhar para comprar casa.
• 3Alargar o prazo, dentro dos limites: até 40 anos se tens 35 anos ou menos, e até 35 anos se tens mais. Estes prazos fazem parte das regras do crédito habitação em vigor desde Agosto.

Para saberes que valor de casa cabe no teu rendimento, usa o simulador de crédito habitação: parte do que ganhas e mostra o valor máximo.

Perguntas frequentes